|
|
| с 26.03.04 - по 01.04.04 №12 (251) |
| Квадратный метр |
|
Маклер на все руки
|
|
Расцвет рынка недвижимости заставляет проявлять особую
осторожность в выборе посредника для совершения сделок с жильем
|
|
Старожилы не дадут соврать: еще десять-пятнадцать лет назад маклеры, продавцы и покупатели бакинских квартир сходились в парках и скверах на открытом воздухе, причем, только в определенные дни недели - как правило, в субботу или воскресенье. И, надо сказать, такая “законспирированность” была оправдана: деятельность частных лиц, направленную на получение прибыли от каких-либо сделок в обход официальных порядков, советское государство признавало ни чем иным, как спекуляцией, а “спекулянтов” наказывало. Кроме того, любой чиновник мог “запросто” поинтересоваться у покупателя: мол, на какие барыши вы, товарищ, приобрели вожделенные “квадраты”? Нынче же условия для проведения сделок стали куда более приемлемыми: установлен единый размер государственной пошлины для купли-продажи жилья и земельных участков, нет лимитов на количество покупаемых гражданином квартир, равно как и нет ограничений по поводу сдачи жилья в аренду - лишь бы налоги были заплачены. И самое главное: в Баку действуют сотни фирм и частных лиц, оказывающих населению риэлторские услуги.
Бремя посредника
Натолкнуться на маклерские конторы в столице можно на каждом шагу, но самое масштабное и более или менее цивилизованное их скопление наблюдается в районе станций метро “Мемар Аджеми” (на ул. Гусейнбалы Алиева) и “Гянджлик” (на территории ярмарочного комплекса “Амай”), где перед симпатично отделанными конторками выставлены табло с сотнями, если не тысячами, квартирных объявлений. А с некоторыми, более продвинутыми, маклерами можно пообщаться даже по электронной почте, хотя, к сожалению, собственных веб-страниц у наших риэлторов пока еще нет.
Таким образом, налицо необычайное разнообразие юридических и физических лиц, берущихся выступать посредниками между покупателями недвижимости и продавцами оной. Следовательно, в выборе надежного “партнера” главным сторонам сделок надо проявлять особую осторожность. К примеру, одному из авторов этих строк на днях доводилось лично наблюдать сцену, когда разъяренная женщина буквально таскала по полу нерадивого маклера, пару дней назад до этого сбывшего ей квартиру, заложенную в банке. И такие примеры далеко не единичны.
Большинство посредников нового времени работают по негласному правилу: “Ничего не бери с покупателя!”. В приватных беседах с нами “среднестатистические” агенты по недвижимости признавались, что их комиссионные закладываются в сумму, определяемую продавцом. “Вне зависимости от того, за сколько в итоге будет реализована квартира, мы имеем с общей суммы сделки 2 процента”, - говорят маклеры, дислоцированные у станции метро “Гянджлик”. Этот же посыл разделяют их коллеги с “Мемар Аджеми”, правда, при этом добавляют, что и эти “крохотные” проценты с продавца недвижимости не всегда удается получить.
В маклерской среде неписаный кодекс чести часто понимается исключительно как свод норм, которые должны выполняться продавцом и покупателем и уж никак не самими посредниками. “С нами держи ухо востро и гляди в оба!”, - говорят ушлые риэлторы. Бывает, заявляется маклер на продаваемую квартиру и спрашивает у хозяев их цену, затем “накидывает” на оглашенную сумму пару-тройку тысяч долларов и строго-настрого наказывает продавцам: “Приведу покупателя - назовете “мою” цену, то есть с надбавкой”. В итоге, покупатель серьезно переплачивает... Тем более что цену с пометкой “стартовая” сбить на тысячу-полторы “зеленых” вам, покупателю, будет очень и очень трудно, почти невозможно. Максимум, на что идут маклер и продавец, объединенные в процессе сделки одним и тем же интересом, - скидка на 500-700 долларов, да и то - со скрипом, порой перекладывая на покупателя ответственность за расходы, связанные с официальным оформлением сделки.
Агентом может стать
не каждый
Так как же должны совершаться цивилизованные операции с недвижимостью? Кого и как выбирать продавцу и покупателю жилья в качестве посредника? На эти вопросы мы попросили ответить Светлану Пулатову - бизнес-менеджера риэлторской компании “Gateways”, которой за 5 лет деятельности уже удалось зарекомендовать себя в качестве одного из ведущих отечественных агентств по недвижимости.
- С профессиональной точки зрения, - говорит наш эксперт, - маклер - не совсем верное определение, в данном случае можно говорить, скорее, об агенте по недвижимости, брокере. Цель работы агента - помочь физическим и юридическим лицам на взаимовыгодных условиях снять, купить или продать недвижимость. Во всем мире понимают, что вложение денег в недвижимое имущество - самая быстрая форма обогащения. Именно поэтому на Западе профессия агента по недвижимости - одна из самых востребованных. В течение последнего десятилетия подобная тенденция наблюдается и в нашей стране. Связано это, прежде всего, с тем, что в Баку после заключения нефтяных контрактов хлынуло огромное количество иностранных специалистов. Естественно, что всем им необходимо было жилье. Первая волна трудовых мигрантов в середине девяностых годов прошлого века привела к огромному скачку цен на недвижимость. Затем, ближе к 2000 году, цены более-менее стабилизировались. Нынешний же рост цен на квартиры в центре столицы, да и не только, скорее всего, объясняется строительством трубопровода Баку-Тбилиси-Джейхан, так как ожидается новая волна зарубежных специалистов. Кстати, примечательно, что особой популярностью у иностранцев пользуются двухкомнатные квартиры...
Правда, стоит заметить, что запах больших денег привлек к профессии брокера и совершенно посторонних людей, так называемых “черных” маклеров. Зачастую их “штаб-квартиры” представляют собой небольшое помещение с горделивой вывеской “Ofis”, общая площадь которого не превышает и четырех “квадратов”. Как же такие, с позволения сказать, агенты проводят операции с недвижимостью? Они днями напролет носятся в поисках клиентов и покупателей. Честно говоря, удивляет беспечность граждан, обращающихся за помощью к таким “субъектам”. Ведь их сделки не фиксируются никакими гражданско-правовыми документами. А ведь может статься так, что квартиру продает человек, снимающий это жилье. По прошествии некоторого времени, когда счастливый обладатель справляет новоселье, вдруг заявляется истинный владелец квартиры и выставляет “самозванца-новосела” вместе с вещами на улицу. Доказать потом что-либо будет невозможно, так как никаких письменных обязательств “агент” вам не давал.
С недавних пор в газетах можно встретить объявления следующего содержания: мол, солидное агентство по недвижимости приглашает к сотрудничеству брокеров со своей клиентурой. За сотрудничество фирма будет иметь определенный процент с каждой сделки брокера. Разумеется, возникает вполне резонный вопрос: а зачем вообще маклеру, да еще имеющему свою клиентуру, идти в какое бы то ни было подчинение к агентству? А делается это вот для чего: тем самым агентство берет на себя обязательство по юридическим вопросам и избавляет агента от бумажной волокиты. Цены на предлагаемые брокером квартиры от подобного сотрудничества сильно не изменятся, зато появится гарантия, что вас не надуют при заключении сделки. Кстати, неплохо бы помнить, что брокер имеет свой процент только с продавца недвижимости, покупатель посреднику не платит.
Напоследок хочу дать читателям “НВ” несколько дельных советов по поводу того, как же правильно выбрать агентство по недвижимости и не прогореть впоследствии на совершенной сделке.
Во-первых, при определении фирмы-посредника желательно опираться на рекомендации своих знакомых или близких. Если их интерес был максимально учтен в каком-то агентстве, и они вполне довольны сделкой, то, соответственно, и вам они порекомендуют обратиться в ту же контору. Помните, что солидные фирмы придают своей репутации первостепенное значение.
Во-вторых, следует обратить внимание на помещение, где располагается агентство, и на самих сотрудников. Естественно, не следует обращаться за помощью к небритым и порой нетрезвым дельцам из крохотного подвального помещения. Неплохо было бы попросить риэлторов показать вам и соответствующую документацию.
Ну и, наконец, самое важное: в уважающей себя компании ваша сделка оформляется под юридическим контролем. Составляются официальные соглашения между агентством и продавцом, с одной стороны, и агентством и покупателем - с другой. Все это избавит вас в будущем от головной боли и необходимости решать серьезные проблемы.
|
|
|
|
|
|
