|
|
| с 21.05.04 - по 27.05.04 №20 (259) |
| Жилье мое |
|
Спада цен не ожидается
|
|
Законы гравитации на рынке недвижимости пока не действуют
|
|
До первых дней календарного лета остались считанные дни. Потенциальные участники игры на рынке недвижимости - в смысле, не профессионалы с огромным капиталом, заказывающие ценовую “музыку”, а рядовые обыватели, желающие улучшить свои жилищные условия, - ждут спада цен на квартиры. Ибо мыслят по стереотипу: вот лето придет, разбегутся все по дачам да по курортам, и активность “игроков” пойдет на убыль, потянув за собой и цены. Однако детальный анализ процессов не дает оснований для столь оптимистичных прогнозов.
Рот не разевай,
не тот нынче май!
Кстати, традиционно предвестником спада цен на жилье в среде аналитиков-риэлторов считается последний месяц весны. Но то, что произошло в нынешнем мае, не укладывается ни в какие прогнозные доктрины: цены продолжают расти - причем с бешеной скоростью. В некоторых частях столицы стоимость квадратного метра вторичного жилья уже перевалила за 550-600-долларовую отметку - причем заметный рывок произошел во второй декаде мая.
Да что там говорить, если, к примеру, в районе кинотеатра “Дружба”, у станций метро “Гянджлик” и “Нариман Нариманов”, у ресторана “Ипек Йолу” и памятника Айне Султановой, на проспекте Азадлыг и т.д. стоимость иных двухкомнатных квартир в “хрущевках” стремительно приближается к отметке 27-30 тысяч долларов - в зависимости от ремонта. Но самый достоверный индикатор роста - квартиры столичных микрорайонов (с 1-го по 7-й), расположенные в панельных домах и построенные по так называемому французскому проекту. Так вот, если в январе-феврале текущего года двухкомнатную (ориентирование на жилье именно с таким количеством комнат вполне оправданно: в Баку наблюдается повышенный спрос на двух-, максимум, трехкомнатные квартиры) “французскую” квартиру можно было приобрести за 15-18 тысяч (в зависимости от этажа, степени отремонтированности и наличия разных “прибамбас” типа сейфовая дверь, узорный паркет, бак, телефон и т.п.), то сегодня панельные “двушки” с отличным ремонтом в тех же микрорайонах реализуются уже по стартовой цене 20-24 тысячи долларов, а иные и того дороже. Кстати, поясним для несведущих: “стартовость” цены вовсе не означает, что вы, в конечном итоге, сможете “сбить” 1-1,5 тысячи долларов, максимальная уступка продавцов в таких случаях - 200-300 “баксов”.
Почему растет
стоимость жилья?
Если в поисках более или менее аргументированных объяснений ситуации на рынке апеллировать к обывательскому мнению, то часто можно услышать: “Маклеры договариваются между собой и в определенный момент взвинчивают цены”. Вряд ли такие доводы можно напрочь отвергнуть - тем более что сами агенты по недвижимости в приватных беседах честно признаются: есть определенное количество мелких фирм (около двух-трех десятков), которые только тем и заняты, что скупают жилье с целью его перепродажи по истечении некоторого времени. “Они-то часто, сговорившись, определяют цены на ту или иную категорию недвижимости”, - говорят маклеры-одиночки. К слову сказать, если вам предлагают посмотреть пустую квартиру, ключи от которой находятся у посредника, то знайте, что, вероятнее всего, такое жилье - из разряда купленных для последующей перепродажи.
В свою очередь, директор фирмы “Лидер” - одной из крупнейших риэлторских контор Баку - Анар Рзаев категорически отрицает возможность какого-либо сговора между агентами по недвижимости. По его словам, цены на рынке диктуются исключительно объективными законами.
- В качестве главной причины сегодняшнего повышения, - поясняет А. Рзаев, - можно указать серьезное усиление фактора спроса, вызванное продолжающимся процессом расселения. Представьте себе, что практически любой проект возведения “высотки” предполагает в первую очередь скупку жилья у населения, живущего на месте застройки. Если предположить, что в том или ином квартале проживают в среднем от 20-ти до 50-ти семей, то в итоге получится, что эти люди получат на руки от строителей в общей сложности от 0,8 до 1,5 миллиона долларов США. И буквально на следующий же день такие деньги в совокупном режиме начинают искать для себя новое жилье. Причем идет тщательный отбор жилплощади. А психология нашего среднестатистического продавца такова, что если в течение суток к нему на “объект” наведываются двое-трое потенциальных покупателей, то уже вечером он звонит, к примеру, к нам на фирму и заявляет: “Вы знаете, я намерен повысить цену...”. Одним словом, пока в Баку еще есть площадки, годные к застройке, то и для обвала ценовых показателей оснований не будет никаких.
Тем не менее весьма немаловажное значение имеет и второй фактор, связанный с притоком инвестиций в экономику Азербайджана, в том числе в строительный сектор, и, как следствие, повышением общего благосостояния людей. Уверяю вас, сегодня большинство граждан не задается вопросом о том, как прожить, их волнует, как можно прожить лучше. Часто нам приходится искать для своих клиентов жилье с целым рядом “наворотов”... А тут еще и иностранцы стали вкладывать свой капитал в возведение высотных домов в столице. Все это вместе взятое и привело к тому, например, что нынче в городе стало большой проблемой отыскать однокомнатную квартиру, сдающуюся внаем за 100 долларов в месяц. Только за последний год стоимость аренды бакинского жилья выросла в среднем на 20 процентов. Кстати, не раз приходилось слышать и вопросы типа: “А почему это наши российские соотечественники, ворочащие нехилыми финансами, не покупают квартиры в Москве или в Питере, а предпочитают Баку?”. Да просто потому, что, допустим, в той же Москве сдача жилья в аренду приносит ежемесячно около 0,8 процента прибыли от вложенных денег, а в Баку аналогичный показатель составляет 1-2 процента. Это же намного выгоднее! Купил, предположим, за 50 тысяч хорошую, отвечающую всем требованиям рядового арендатора квартиру, сдал ее внаем - получи каждый месяц 750-1000 долларов.
Что же касается дороговизны вторичного жилья по отношению к квартирам в новостройках, то тут, скорее, сказывается некий стереотип консервативного мышления: мол, уж лучше проверенное старое, чем новое, о котором, к тому же, ходит множество слухов... Но порой это не только слухи - к сожалению, есть факты, когда сданные в эксплуатацию в течение последних нескольких лет “высотки” действительно оказываются не совсем пригодными для жилья. И в то же время сегодня в Баку в достаточном количестве имеется первичное жилье, отстроенное по всем канонам - из дорогих и прочных материалов, с применением классических и современных технологий, безопасное и комфортное.
...Если говорить о прогнозах, то думаю, что не стоит ждать в ближайшее время какого-то обвала цен - наоборот, рост, скорее всего, продолжится, хотя, может, и не такими темпами. Но летом падения не будет - это точно. Опыт двух прошлых лет также показал, что, когда активность на рынке достаточно высока, традиционные шаблоны касательно чисто сезонного роста и снижения цен перестают оказывать сколь-нибудь эффективное воздействие на ситуацию. Теперь сложилась другая практика: летом на жилье свои клиенты, зимой - свои. И если кому-то “приспичило” купить квартиру, а другой также сильно желает ее продать, то, полагаю, наступления лета или осени, зимы или весны стороны ждать не будут.
З. Эльдароглы
|
|
|
Где найти управу
на соседа?
|
|
В жкэу № 65 затопленных просят
не паниковать, а самим сделать ремонт
|
|
Статья “Жэк-потрошитель”, опубликованная в одном из прошлых номеров “НВ”, вызвала шквал откликов. Читатели солидарны с нами в том, что в подавляющем большинстве случаев жилищно-коммунальные эксплуатационные участки, да и все остальные звенья местной исполнительной власти, проявляют абсолютное бездействие в решении банальных бытовых проблем. Случай с пенсионером Аждаром Мамедовым, проживающим по адресу: ул. Сеидзаде, дом 18 “а”, кв. 68 (4-й микрорайон), - лишнее тому подтверждение.
Двухкомнатное жилище Аждара-даи, расположенное на третьем этаже пятиэтажного блочного дома, систематически затапливается жильцами квартиры № 71, что этажом выше. Примечательно, что некто Махир Панахов, приобретший “71-ю” в 1989 году, с тех самых пор на этой жилплощади не живет, а без конца сдает ее внаем - каждый раз новым квартирантам. Кто только не жил в злополучной квартире: студенты, рабочие-гастарбайтеры и даже иностранцы. И практически каждый из них считал своим долгом затопить “68-ю”. Естественно, из-за, мягко говоря, повышенной влажности в квартире Аждара Мамедова отошли обои, несколько раз вода попадала на электрическую проводку, что становилось причиной замыкания. Потолок сплошь покрылся плесенью и мхом. Опасаясь пожара, старику пришлось даже снять люстру от греха подальше.
А не так давно жильцы 71-й квартиры решили провести у себя в ванной водосточный трап. “Поначалу ремонтные работы не беспокоили нас, - говорит Мамедов, - но в один прекрасный день мы вдруг увидели большую дыру, зиявшую на потолке нашей ванной. Оказалось, что горе-соседи надумали класть трубу прямо через наш санузел!”. Правда, после обстоятельной беседы воспитательного характера нерадивым квартирантам пришлось расстаться с этой идеей и быстренько заделать дыру.
Мамедовы дважды за последнее время делали ремонт в своей квартире, но затраченные усилия и средства каждый раз шли “коту под хвост”: уже через недельку-другую обои вновь отходили от стен, а потолки покрывались плесенью. На неоднократные просьбы навести, наконец, порядок, организаторы потопа неизменно отвечали: “Мы и так платим большие деньги хозяину, что же нам еще и ремонт на себя брать?!”.
Куда только не обращалась семья Мамедовых с требованиями положить конец этому безобразию: и в местный жкэу, и в Департамент жилищно-коммунального хозяйства, и в исполнительную власть Насиминского района, и в полицию с прокуратурой... Но отовсюду их жалобы неизменно отсылались в местный жкэу № 65, который каких-либо мер против безответственных жильцов квартиры № 71 не принимал. Не последовало никакой реакции и от участкового инспектора, которого Аждар Мамедов не раз просил провести беседу с безалаберными соседями.
Кстати, 2 декабря 1996 года пенсионер Мамедов обратился с иском о возмещении материального ущерба в суд Насиминского района. Рассмотрение дела служители Фемиды растянули аж на целых два года. При этом истцу пришлось даже взвалить на себя обязанности судебных приставов и самолично разносить повестки свидетелям. В конце концов судья Ф. Аббасова постановила, что суду не представляется возможным установить степень вины владельцев 71-й квартиры, а посему отклонила иск Мамедова к Панахову. Примечательно, что здесь же, в суде, истцу посоветовали не впадать в панику, а просто... купить ведро извести и побелить в своей квартире стены и потолки!
Не менее интересные “баталии” разворачивались и в местном жкэу № 65. Начальник жилищно-коммунального эксплуатационного участка Абульфаз Атаев уже долгое время обещает Аждару-даи найти “неуловимого” Махира Панахова и поговорить с ним “по душам”. Но воз, как говорится, и ныне и там...
По словам начальника жкэу, он хорошо знаком с проблемой Мамедовых, однако его ведомство не уполномочено вмешиваться в ситуацию. “Дело в том, - сказал господин Атаев, - что обе квартиры являются частной собственностью (видимо, он даже не в курсе того, что у Аждара Мамедова квартира как раз-таки и не приватизирована и все еще находится на балансе государства - авт.), и мы не имеем права указывать жильцам, что они должны делать. Вот если бы причина регулярного затопления соседей была в наших коммуникациях, то тогда мы бы сами отремонтировали неполадки. Единственное, чем мы можем помочь - составить акт о нанесенном ущербе, с которым Мамедовым нужно будет обратиться в суд и потребовать возмещения морального и материального ущерба”, - подытожил беседу начальник жкэу № 65.
...Аждар-киши тяжко вздыхает: пройти новые круги ада в судах и в других инстанциях он уже не в силах. “Да и какой толк от всего этого? - сетует он. - Ведь один суд уже вынес “гуманный” вердикт. Непонятно только, как мне дальше жить, если мои права серьезно ушемляются, а все властные инстанции, куда я обращался, не желают заниматься моей проблемой?
Б. Батыев
|
|
|
|
|
|
