Даже самых далеких от жилищных проблем горожан не удивить информацией о том, что цены на недвижимость в Баку растут просто с бешеной скоростью.
Настолько бешеной, что специалисты отмечают парадоксальное явление: проследить за ростом цен, систематически (к примеру, хотя бы раз в две недели) анализируя большие объемы данных риэлторских контор или рядовых продавцов, очень и очень трудно. Тем, кто хочет прийти к более или менее объективным выводам насчет динамики повышения стоимостей, рекомендуется проводить мониторинг объявлений о продаже “квадратов” не чаще одного раза в квартал.

Догоним и перегоним!

К слову сказать, на днях агентство “Росбизнесконсалтинг” распространило рейтинг районов Москвы в призме арендной стоимости квартир. Так вот, на первом месте Тверской район, где месяц проживания в однокомнатной квартире обходится в среднем в 1272 доллара США.
Скажем, на 13-м месте - Сокольники, где за ту же цену можно нанять “трешку”, а однокомнатную - примерно за 670 “баксов” в месяц. Для чего мы привели эти цифры? Просто еще раз хотели наглядно показать, что недалек тот день, когда рынок недвижимости азербайджанской столицы, если так пойдет и дальше, практически догонит по своим ценовым параметрам своего московского собрата.
Если взять за основу методологию нечастого обрабатывания информации, либо достать из архивов “постаревшие” номера газет с текстами квартирных объявлений, то выяснится, что по сравнению, к примеру, с аналогичным периодом прошлого года иное жилье в Баку “прибавило” к своей стоимости 60-70, а иногда и все 100 процентов. А уж о сравнениях с показателями двухлетней давности и вовсе не приходится говорить. В начале 2002 года примерно за 11-12 тысяч долларов можно было приобрести довольно сносную “двушку” в пятиэтажных “хрущевках”, “рассыпанных” вокруг памятника Айны Султановой, ресторана “Ипек Йолу” и ипподрома. В начале весны 2003 года двухкомнатные в том же районе стоили уже в среднем 22-25 тысяч долларов. Сегодня цена на них поднялась до уровня 33-37 тысяч, отремонтированную, как модно нынче говорить, “от и до”, продают и вовсе за 40 “штук”. Однако в данном случае высокие цены, возможно, обусловлены еще и относительной престижностью района расположения, чего, увы, не скажешь о так называемых “сталинках”, к примеру, близ станции метро “Гара Гараев”. 2-комнатные здесь реализуются нынче за 33-35 тысяч “баксов”, а коли еще и ремонт имеется, то можно запрашивать и все 40 тысяч.
Уже почти второй год подряд в среде аналитиков-риэлторов считается, что самым эффективным индикатором роста цен выступают квартиры в домах пресловутого “французского” проекта, коими застроено подавляющее большинство столичных микрорайонов. В феврале-марте прошлого года средняя цена на “двушки-француженки” колебалась в районе 15-17 тысяч долларов США. При этом за 13.500-14.500 можно было бы приобрести сносную квартирку на первом или последнем этаже. Сегодня об этих цифрах, наверное, уже никто не помнит. Да что там говорить, если в первом или четвертом микрорайонах стоимость 1-комнатной квартиры, планировка которой была в свое время перенята у французских проектировщиков, уже перевалила за... 20 тысяч долларов. При этом одно только загадочное, но вместе с тем “сочное” слово “суперремонт”, вписанное в текст объявления, может прибавить к указанной цифре от 4-х до 7-и тысяч долларов (ясно, что на деле этот самый “суперремонт” обошелся куда дешевле, но что делать - каждый зарабатывает, как может!). И еще один момент, характеризующий стоимость квартир, в основном, в “пятиэтажках” микрорайонов, окрестностей станций метро: если продается квартира на первом этаже, и если дом расположен на очень оживленной улице, где цветет и здравствует всевозможный бизнес, торговля, а также заведения увеселительного характера, то цена возрастает, по сравнению с обычными условиями, примерно на 50-70 процентов, и однокомнатную вы можете смело продавать, как двухкомнатную.

Новое в погоне за старым

Считается, что наиболее оптимальный для относительно комфортного проживания вариант - это трехкомнатные квартиры. Очевидно, именно это послужило причиной того, что именно на “трешках” ценовая дифференциация как бы останавливается: порой трехкомнатные из категории “вторичное жилье” продаются по более высокой цене, нежели четырех- и пятикомнатные. Говоря иначе, покупательский спрос на “слишком большое” число комнат ниже, чем на “оптимальное” (2-3) их количество. Допустим, за 60-70 тысяч долларов вы вполне можете рассчитывать на трехкомнатную квартиру с солидным ремонтом близ станций метро “Гянджлик” или “Нариманов”. В то же время за те же деньги вам могут предложить неугловую “ленинградскую” “пятерку” на среднем этаже в 8-м микрорайоне, который тоже, кстати, периферийным назвать язык не поворачивается. Очень ценятся на рынке квартиры из так называемых “спецдомов”. Например, “трешки”, расположенные в 10-этажных домах в окрестностях Дома правительства, оценены нынче в 90-120 тысяч - в зависимости от ремонта. Дело в том, что этот район весьма привлекателен для иностранных квартиросъемщиков, здешнее жилье, построенное в свое время для чиновников партийно-советского аппарата, отличается хорошей планировкой и достаточно внушительной квадратурой.
Между прочим, технические характеристики вторичного жилья по-прежнему остаются одним из самых решающих факторов в ценообразовании. Скажем, если летом 2004 года за 40-45 тысяч долларов вы еще могли купить трехкомнатную квартиру в какой-нибудь “пятиэтажке” ленинградского проекта (знатоки утверждают, что это - одна из лучших работ советских проектировщиков) близ станции метро “Нариманов”, то теперь указанная сумма эквивалентна от силы “хрущевской” “трешке” в тех же столичных зонах. А “хрущевки”, как известно, особой комфортностью и простором не отличаются...
Вполне естественно, что рост цен не мог не затронуть и столь важную “недвижимую” сферу, как жилье в новостройках. Примечательно, что если раньше квартиры из категории “вторичное жилье” значительно превосходили своих собратьев-”юнцов”, то теперь в этом вопросе наметился серьезный сдвиг в сторону сглаживания ценовой разницы. К примеру, средние цены на квадратный метр новопостроенного жилья поднялись с прошлогодних 350 долларов до 450 долларов. Сегодня по этому тарифу можно стать обладателем новой недвижимости в географическом центре Баку - на улицах Гасана Алиева, Тебриза, проспектах Гейдара Алиева, Азадлыг, Фатали хана Хойского. В течение всей первой половины 2004 года одними из самых дешевых квартир слыли те, что расположены в новостройках за памятником Айны Султановой - 220-240 долларов за “квадрат”.
В конце прошлого-начале нынешнего года эта цена вдруг выросла до уровня 350-380 долларов. Чуть более качественное, по словам строителей и риэлторов, жилье в том же географическом центре реализуется уже по цене 600-800 долларов, причем, зачастую сам объект купли-продажи еще нельзя “пощупать руками” - строительство завершится к середине либо к концу года. А об историческом центре и говорить не приходится: “штука баксов” в здешних местах - тариф давно минувших дней. Квартиры в строящихся домах класса “De Luxe” оцениваются порой в 1500-2000 долларов за квадратный метр. И не стоит забывать, что большинство состоятельных покупателей даже не задумываются над тем, почему строительная компания, требующая за свой “товар” таких денег, не удосуживается обеспечить будущего новосела хотя бы ордером на квартиру, а ограничивается выдачей приходной кассовой квитанции.

Инвесторы хлынут потоком

...Так стоит ли ждать хотя бы незначительного падения цен? Ведь в массе своей жители столицы, которые не прочь улучшить свои жилищные условия, уверены: нынешние стоимостные показатели не отвечают материально-финансовым возможностям основной части населения, а пяти- и шестизначные числа, о которых мы говорили выше, просто-напросто высосаны из пальца.
- Тут я с вами не согласен, - говорит директор агентства “Карван” Мехман Саттаров, - цены вполне реальны и основаны на тех процессах, что идут на столичном рынке недвижимости. С начала года расселение людей с участков, которые отводятся под строительство новых жилых домов, обрело особый размах. Горожанам дают на руки реальные суммы - причем, немалые. В итоге растет спрос на рынке и тянет за собой ценовые параметры.
Кроме того, не секрет, что в целом в обществе увеличился удельный вес обеспеченных людей. Заметьте: растет в цене не одна только недвижимость. Еще некоторое время назад новенькие “Жигули” 6-й модели можно было бы приобрести за 4-4,2 тысячи долларов, сегодня их за 6 тысяч не достать.
Прибавьте сюда и те процессы, которые идут на мировом валютном рынке и которые вызывают определенную неустойчивость в судьбе доллара, и вы поймете, где он, источник дороговизны на бакинское жилье. Честно говоря, я не удивился, когда узнал от коллег по цеху, что в центре столицы 2-комнатная квартира была продана на днях ни много, ни мало за 100 тысяч американских долларов. Да, эти самые сто тысяч простому наемному работнику, коих большинство, заработать очень и очень трудно, но факт остается фактом - покупатель заплатил продавцу эти деньги. И самое главное, что предпосылок для снижения сегодняшних цен не наблюдается. Во всяком случае я, как человек, не первый год занятый в этом бизнесе, их не вижу. Показатели цены будут пока только расти и расти, и возврата идиллической для массового покупателя картины 1996-1998 годов я прогнозировать не могу. Того же мнения придерживается другой наш собеседник - руководитель фирмы “Azerbaijan Real Estate Comрany” Гюршад Намазов. По его словам, недалек тот день, когда строительная компания будет готова заплатить за квадратный метр высвобождаемой под новостройку территории - причем, необязательно в центре города - 1500 долларов: - Вот свежий пример: на Баксовете группа горожан, чей участок приглянулся строителям, требуют за один свой “квадрат” 2 тысячи долларов. Если сделка состоится, то хозяева сносимых жилищ станут обладателями серьезных сумм и превратятся в солидных игроков на рынке, так или иначе влияя на ценовую ситуацию. Если верить Г. Намазову, общий рост, а также рост в сегменте строительных материалов привел к тому, что, к примеру, квадратный метр микрорайоновской новостройки поднялся за неполный год с 350 до 530 долларов. Вообще же, с ноября прошлого года специалисты “Azerbaijan Real Estate Comрany” отмечают заметное увеличение спроса на нововозведенное жилье: в феврале-марте сего года за 260 долларов можно рассчитывать лишь на “квадрат” жилья где-нибудь в массиве Ени Ясамал, и то - на стадии рытья котлована, либо, в лучшем случае, возведения первых этажей.
- Да, - продолжает Г. Намазов, - определенный застой в течение последних двух-трех месяцев есть. Но он, в первую очередь, связан с суровыми зимними условиями, которые никак не располагают к совершению крупных покупок. Вторая причина, которую я определил для себя в процессе общения с клиентами, - чисто психологического плана: потенциальный покупатель пока никак не может смириться с бешеным темпом ценового роста. Он, скажем так, еще не акклиматизировался к реальности. Однако уверен: пройдет еще немного времени, и движение на рынке обретет должные обороты. Тем более что усиливается тенденция, когда к строительному сектору Баку проявляют неподдельный интерес крупные иностранные инвесторы - граждане России, Ирана, европейских стран.

Заур Эльдароглы