В преддверии праздника Весны парламентарии страны сделали подарок всем тем, кто давно уже желает улучшения своих жилищных условий, но не имеет на то достаточных средств - был принят во втором чтении закон “Об ипотеке”. Большинство рядовых соискателей “квадратных метров” поспешило предположить, что стоит дождаться принятия закона в третьем чтении, и купчая на долгожданную квартирку, можно считать, уже в кармане.
Между тем, комментарии самих депутатов, мнения специалистов, а также ипотечный опыт других стран постсоветского пространства говорят о том, что с принятием рамочного, в принципе, закона “Об ипотеке” кардинальных изменений в вопросе массового обеспечения граждан страны жильем не происходит.
ДостатоЧно будет сказать, что, несмотря на достаточное время, минувшее с момента принятия законопроекта во втором чтении, никто не может уточнить, на какой срок будет выдаваться ипотечный кредит, каким будет размер первоначального взноса, какие процентные ставки возврата полученного кредита будут установлены... Более того, заместитель главы парламентской комиссии по экономической политике Али Алирзаев вообще считает нецелесообразным указывать перечисленные параметры в тексте закона. Депутат полагает, что их должен определять сам рынок. Тогда где гарантии, что тот же самый рынок, цены на котором, как известно, меняются чуть ли не со скоростью света, не поставит дебитора, мягко говоря, в неловкое положение, когда кредитную сумму он получит под одну стоимость, а, скажем, через два года с него станут требовать совершенно иную сумму?
Тем не менее, ясно одно: нашему населению ликовать рано в любом случае. Например, по заявлению председателя правления Национального банка Эльмана Рустамова, 25-летний срок возврата кредита нецелесообразен для страны. Не аргументировав эту позицию, глава НБ отметил, что продолжительность ипотечного кредитования может находиться на уровне не более 10 лет. При этом заметим, что речь идет о максимальном пределе - скорее всего, срок ипотеки будет ранжироваться в зависимости от суммы выданного кредита.
К примеру, одно дело, если вы приобретаете квартиру за 30 тысяч условных единиц, и совершенно другое - если выбранное вами жилье стоит 100-150 тысяч. Кстати, в таком случае менее обеспеченные категории пользователей ипотекой будут поставлены в наиболее невыгодные условия. Это можно показать на примере банальных арифметических подсчетов.
Допустим, вы приобретаете под ипотеку двухкомнатную квартиру стоимостью 40 тысяч у.е. Скорее всего, вы должны будете заплатить в качестве первоначального взноса 30 процентов от общей стоимости приобретаемого жилья, то есть 12 тысяч у.е. Остальные 28 тысяч вы будете выплачивать (с учетом пропорции, о которой мы говорили выше) в течение 5-7 лет. Иными словами, в год вы должны будете возвращать примерно 4-5,5 тысяч у.е. Это 350-500 долларов в месяц. Сюда же надо приплюсовать пусть даже самую низкую ставку возврата кредита - скажем, 5 процентов годовых, и указанная месячная сумма возрастет еще больше. Думается, не станем открывать Америки, если напомним, что в Азербайджане не каждая семья может тратить в месяц 350-500 долларов на возврат кредита - пусть даже он будет взят не на что-нибудь, а на покупку заветных “квадратов”. К сведению: сегодня в городе Баку за 200-300 долларов в месяц можно снять вполне сносную двухкомнатную квартиру...
Однако прежде, чем производить подобные расчеты, надо бы обратить внимание и на другой конец “ипотечной палки” - банковский сектор. СМИ России и Украины, где ипотека действует сравнительно давно, полны публикаций о невыгодности условий кредитных учреждений, выдающих населению займы на приобретение жилья. Нетрудно предположить, что с запуском ипотечных механизмов и в нашей стране люди столкнутся с нежеланием банков предоставлять свои деньги под достаточно долгий срок и низкие проценты всем подряд.
То, что кредитные организации будут требовать разного рода справки о платежеспособности дебитора, ясно, как Божий день. Об этом, кстати, в эксклюзивной беседе с нами говорил и высокопоставленный чиновник одного из крупнейших банков страны, пожелавший, правда, остаться неизвестным. По его словам, принятие закона даже в третьем чтении не будет означать формирования всей необходимой правовой базы для реализации ипотеки: “Этот закон должен сопровождаться целым рядом других нормативных актов, регулировавших бы вопросы страхования приобретаемой под ипотеку собственности, страхования самого заемщика и т.д.
Кроме того, у банков должны быть четкие государственные гарантии, обеспеченные не просто словами и официальными документами, а реальными денежными средствами - причем, немалыми”. К слову сказать, наш собеседник склонен также полагать, что средства, привлекаемые под ипотечный фонд из ресурсов Азиатского банка развития в размере 50 млн. долларов, - не такая уж и большая сумма: “Представьте себе, что средняя стоимость жилья в столице находится сегодня на уровне 50 тысяч долларов. Если поделить объем ипотечного фонда на эту цифру, то получится, что мы готовы удовлетворить запросы пока только тысячи семей. А это - прямой путь к возникновению тупиковой ситуации, так как людей, нуждающихся в улучшении собственных жилищных условий, значительно больше...”.
Многие эксперты поспешили предположить, что претворение ипотеки в жизнь может стать дополнительным стимулом для ускорения темпов инфляции. Речь, мол, идет о десятках миллионов долларов, которые будут, грубо говоря, выброшены на рынок и взвинтят цены на жилье, как, впрочем, и на все остальное. Смеем заверить, что оправдание таким вот способом искусственного торможения реализации ипотеки говорит, по крайней мере, о некомпетентности авторов этой позиции.
По данным Государственного комитета по статистике, в течение прошлого года жилье в Азербайджане было построено на площади свыше 1,2 млн. квадратных метров. Большая часть произведенного продукта приходится не иначе как на столицу, где средняя стоимость 1 квадратного метра колебалась в пределах 250-350 долларов США. Выходит, только в прошлом году на первичном рынке недвижимости “крутилось” свыше 300 млн. долларов. В нынешнем году, по прогнозам специалистов, эта сумма будет, как минимум, в полтора-два раза больше. Так что говорить о влиянии на инфляцию “каких-то там” 50 “лимонов” вовсе не приходится...
Тем временем, главное во всей инициативе с ипотекой - не дать принятым нормативным актам остаться на бумаге. Для этого необходим минимум - пересмотреть условия кредитования и четко определить их в законодательном порядке. Да так, чтобы завтра неплатежеспособность тех, кто получил кредиты на непонятных условиях, не стала бы массовой причиной выселения из заветных квартир. А пока напомним старый, как мир, но самый верный способ справления новоселья: оплатите всю стоимость квартиры сразу, оформляйте купчую и живите себе на радость!
Заур Эльдароглы
В Азербайджанском государственном экономическом университете (АГЭУ) прошли Дни компьютерных знаний Intel, организованные совместно правительством Азербайджанской Республики и компанией Ultra (Баку), обладающей статусом Intel Premier Provider.
Это уже вторая масштабная образовательная акция, проведенная в Азербайджане крупнейшим в мире производителем микропроцессоров, ведущим производителем оборудования для компьютеров, сетевых и коммуникационных продуктов - корпорацией Intel.
