Сегодняшний рынок жилья богат и многообразен в своих проявлениях. Один из самых его больших парадоксов заключается в растущих день ото дня ценах на жилплощадь, которая, по сути, уже давно должна была бы обесцениться за давностью срока ее использования.
Однако сегодня цена квадратного метра в “хрущевках” на периферии (прошу обратить внимание: раньше цена на такого рода жилье оценивалась общей квадратурой помещения!) иногда превышает стоимость кв.м в новостройках того же района.
Почему же вторичное жилье так подскочило в цене? Что за этим стоит - его реальная себестоимость или это следствие гипертрофированности отечественного рынка?

Утром - деньги, вечером - стулья!

Как известно, спрос рождает предложение. Помните, какая среди населения началась эйфория, когда строительные компании начали сносить ветхое жилье, скупая одноэтажные хибарки? Бедный в одночасье становился владельцем недвижимости в престижном районе, но даже и после такой покупки у него оставались деньги на “хлеб с маслом”.
Итак, золотая жила найдена! Следующий этап эйфории, охватившей владельцев готовящегося под снос жилья, уже был напрямую связан с торгом со строительными компаниями. Теперь, имея за спиной богатый опыт предшествующих сделок, владельцы ветхого городского фонда старались не проиграть.
Истории о том, как кто-то смог продержаться до последнего и заполучить вожделенную сумму, становились достойным примером для подражания в массовом порядке. Таким образом, как только появилась тенденция к разрушению ветхого одноэтажного жилья и возведению на его месте жилых высотных строений, цены на вторичное жилье стали стремительно расти. К тому же 24 декабря 1999 года президентом был подписан указ по исполнению закона “О муниципальных землях и территориях”, согласно которому все земли, расположенные под частными домами, и приусадебные участки были отданы в частную собственность владельцев этих домов.
Поняв, что несговорчивость жильцов в освобождении своих ветхих владений в первую очередь связана с неуемной жаждой обогащения за счет строительных компаний, последние в массовом порядке прибегли к судебной тяжбе.
Суды эти иски, как правило, ...удовлетворяли, и выдворения, простите за тавтологию, из дворов с дореволюционными застройками приняли массовый характер.
Процесс этот прекратился, когда общественность “напомнила” судьям о 231-й статье ГК АР, гласящей о том, что земля является общей собственностью всех жильцов дома, а если речь идет о частном доме, то земля принадлежит владельцу этого дома на основании указа президента.
Суды же, вынуждавшие граждан продавать свои квартиры в угоду строительным компаниям, выносили совершенно противозаконные решения. Таким образом, на государственном уровне была пресечена попытка незаконного отчуждения частной собственности и насильственном выселении из квартир и домов на месте предполагаемой застройки.

Нашим ценам Европа не указ!

Итак, большое строительство разрешено, сопутствующие этому процессу запреты по обращению в судебные инстанции по поводу насильственных выселений сняты. Цены на квартиры стали устанавливать их владельцы. Если тенденция к инфляции на мировом рынке жилья колеблется в пределах 5-10% в год, то на отечественном рынке она стала зашкаливать за 100-120%.
Так, например, руководитель одного из крупных агентств по недвижимости вспоминает курьезный случай из своей практики, когда пожилая женщина, проживавшая в крохотной квартирке площадью 12 м2 в районе ст.метро “Низами”, просила за свои “хоромы” ни много ни мало - 60 000 долларов.
Что же говорить о тех, чья жилплощадь была намного больше!
- Наш рынок недвижимости абсолютно не отлажен, - считает руководитель другого крупного риэлторского агентства. -Таких цен, которые в настоящее время управляют нашим рынком жилья, на мировом рынке нет и в помине. Представьте себе, что один квадратный метр панельной 40-метровой “распашонки” стоит около 700 долларов, а в новостройке того же района - 300 долларов. Цены на жилье в Европе снижаются, а у нас выросли из-за гипертрофированного рынка, инфляции цен на недвижимость, растущей на 100-120% в год. При нормальном движении инфляции цены могут возрасти на 5-10% в год, не более.
Таким образом, одна из причин стремительно возросших цен на рынке жилья - скупаемость обветшалых строений в старых городских кварталах и стихийно запрашиваемых цен за квадратный метр в них.
В Москве, например, этот же процесс поставлен совершенно на другую основу, так сказать, торг между жителями и строителями исключен - вместо этого в том же районе жильцам предлагается РАВНОЦЕННАЯ жилая площадь. Если кто-то счел и, естественно, юридически обосновал, что в процессе выселения ему причинен моральный ущерб, то его компенсируют не в денежном эквиваленте, а в лишних, скажем, 10 квадратных метрах жилья. Но ни в том, ни в другом случаях разговор о деньгах не идет!

Семь раз отмерь...

Можно ли утверждать, что сегодняшний рынок жилья перенасыщен предложением? Мы попытались найти ответ на этот вопрос в беседе с одним из риэлторов, представившимся Эйвазом Мамедовым.
- Рынок действительно переполнен, но сказать, что его предложение не востребовано, я не могу. По крайней мере, у строительных компаний есть разные уловки для привлечения покупателей. Предположим, приходит к ним человек, которому понравилось месторасположение жилого здания, и жаждет купить в этом доме квартиру, но продавец недвижимости “огорчает” его, сообщив, что, дескать, во всем здании непроданные квартиры остались только на 1-м и 15-м этажах. Хотя на самом деле выбор велик, и пустых квартир более чем предостаточно. Завтра он точно таким же методом реализует жилплощадь на 2-м и 14-м этажах.
Кстати, во всем мире так и происходит: большинство домов пустует. Другой вопрос - стоит ли в таком случае вкладывать такие огромные деньги в строительство жилого дома, если заведомо нет гарантии, что все квартиры будут в нем раскуплены? Ответ напрашивается сам по себе: как известно, реальные продажи начинаются на “уровне фундамента”, далее уже происходит вложение денег в потенциальные квартиры и, таким образом, во многом дом строится на деньги будущих жильцов.
“Я бы не купил себе квартиру в “новостройке” по многим причинам”, - со всей откровенностью сказал мне человек, тринадцать лет своей жизни посвятивший анализу рынка жилья. - Кроме того, что качество последнего (речь идет в первую очередь о качестве используемых стройматериалов) оставляет желать лучшего, мы не раз становились свидетелями ситуаций, когда документы на приобретенное жилье в один прекрасный день теряли свою юридическую силу.
Отступив от темы, хотелось бы поделиться с читателями горькими рассуждениями риэлторов о хитроумных ловушках мошенников, вовремя распознать которых не удается даже видавшим виды маклерам. После того, как ввели удостоверения личности, риск попасть на крючок авантюриста и остаться на улице значительно возрос.
Дело в том, говорят наши собеседники, что стало практически невозможно проверить реальное семейное положение человека. Поэтому стали очень распространены случаи, когда женатые люди выдают себя за холостых с целью последующего аннулирования сделки купли-продажи. Так что, как говорится, покупая квартиру, надо семь раз отмерить.

Лед треснул зимой, а тронулся - летом

Однако уже начиная с февраля - марта нынешнего года цены на вторичное жилье несколько упали. О том, что их динамика приостановилась, подтвердили и во многих риэлторских агентствах.
Азер Гуламов - риэлтор агентства по недвижимости “Авеста”, правда, отметил, что спад цен на рынке недвижимости заметен только специалистам. “Цены на вторичное жилье упали на 1-1,5%”, - сказал А.Гуламов.
Первоочередная причина этого, как нам объяснили, приостановившийся снос ветхих строений, нынче строители предпочитают застраивать пустые участки. Видимо, во избежание конфликтов...
Другая причина снижающихся цен на вторичное жилье связана, как утверждают риэлторы, с низколиквидностью отдачи на рынках жилья. Деньги должны быстро оборачиваться в течение короткого срока, а если снизилась покупательная способность населения, то вернуть вложенный капитал в течение короткого срока очень трудно. Впрочем, вопрос этот спорный. “Начиная с марта, заметно возрос спрос на квартиры в новостройках.
Не знаю причины, но покупательная способность наших сограждан заметно возросла”, - заметил риэлтор “Авесты”.
Так когда же, наконец, цены на жилье начнут снижаться активнее? Риэлторы предполагают, что это произойдет, когда закон об ипотечном кредитовании, подписанный президентом страны 9 июня сего года, заработает в полную мощь.
В этом случае застройщики и покупатели, наконец, смогут отрегулировать свои отношения...

Суада Рафиева,
Ислам АТАКИШИЕВ (фото)

Сказочным кажется время, когда государство бесплатно предоставляло населению квартиры. Зато в постсоветский период покупка жилья превратилась в одну из сложнейших проблем.
Хотя рынок жилья сегодня предлагает огромный выбор недвижимости, непомерно высокие цены на нее для большинства наших сограждан пока не “по карману”. Приобретение жилья посредством ипотечного кредита стало актуальным с первых же дней установления независимости в Азербайджане. Известно, что 90% квартир на Западе приобретается в кредит на срок от 5 до 30 лет.
Ипотека в нашей стране с самого начала приняла, что называется, уродливые формы. Так, дискредитируя саму идею, ряд банков и частных компаний стали предоставлять гражданам этот вид займа, при этом привязывая его к своим строительным компаниям-партнерам. “Разве можно назвать это ипотекой, когда кредит выдается сроком до двух лет и под нереальные проценты?”, - заявил в беседе с нами главный советник председателя правления Национального банка Азербайджана (НБА) Шахмар Мовсумов.

Главное условие - постоянный доход

Недавно парламент страны принял закон “Об ипотеке”, а 7 июня президент страны подписал указ по этому поводу.
Документ предусматривает разработку в соответствии с законом необходимых законодательных актов, правил госрегистрации ипотечного листа. Разработан и проект государственной программы ипотечного кредитования, предусматривающий ограничения на максимальную и минимальную сумму кредита, а также концепция ипотеки. Ожидается, что максимальная сумма кредитов составит около 50.000 долларов, минимальная - 10.000, а процентные ставки их не превысят 10-15% при выдаче на срок в 10 лет.
Главное условие выдачи ипотечного кредита - постоянный и достаточный доход заемщика, уровень платежеспособности которого банки, разумеется, будут тщательно проверять. Разработанная модель выдачи займа под жилье исключает направление полученных средств на иные цели: помимо контроля, регулярного мониторинга и отслеживания действий заемщика деньги будут выплачиваться непосредственно продавцу.
Кстати, в НБА считают, что применение ипотечной системы может привести к процессу легализации доходов населения. Национальный ипотечный фонд, который еще предстоит создать, станет размещать свои кредиты через банки страны.

Осталось всего полгода?

Процессу ипотечного кредитования предстоит пройти несколько этапов развития. По мнению экспертов, получение ипотечного кредита станет возможным примерно через полгода.
По словам Ш.Мовсумова, госпрограмма разработана в требуемые сроки и представлена на рассмотрение президенту страны. Однако наш собеседник отказался сообщить что-либо относительно сроков выдачи ипотечных кредитов, а также процентных ставок: “Документ до момента подписания президентом считается закрытым”.
Вместе с тем он отметил, что будут установлены фиксируемые процентные ставки, в отличие от западных банков, предлагающих своим клиентам также и “плавающие”.
- Наш рынок еще не готов исчислять стоимость кредитов по плавающим ставкам, - говорит Ш. Мовсумов. - Ипотека - не благотворительная акция, хотя имеет социальную направленность и рассчитана, в основном, на поддержку малообеспеченных слоев населения. На основе жесткого отбора с учетом “здорового финансового состояния” на первом этапе из 43 действующих банков 5-10-ти кредитным учреждениям будет предоставлена возможность выдачи этого вида кредитов.
- Предоставят ли банкам право открыть параллельную ипотечную кредитную линию со своими условиями? - Государство только на первом этапе оказывает помощь становлению и развитию национального ипотечного рынка. Если банк владеет достаточными финансовыми ресурсами, это направление деятельности кредитных учреждений будет только приветствоваться. Хочу отметить, что риск у этого вида кредита - минимален, поскольку предметом залога становится приобретаемое заемщиком жилье.

Деньги стоят денег

Такую мысль высказал в беседе с нами Афган Исаев, вице-президент по вопросам стратегического планирования Bank of Baku. - Каждый выданный кредитный доллар должен быть эквивалентно привлечен по срокам со стороны пассивов, - говорит банкир. - Следует восстановить кредитную сумму, чтобы избежать ликвидных пробелов.
- Как вы считаете, будет ли у нас востребована ипотека с теми условиями, которые она включает?
- Как говорится, Москва не сразу строилась. И на Западе, на заре становления ипотеки, условия были аналогичны. Обратите внимание, если в прошлом году ВВП в стране составлял 14%, то сегодня этот показатель растет, а, значит, будет повышаться уровень благосостояния общества. И, возможно, наша ипотека претерпит изменения, условия ее станут мягче, более привлекательными. Кстати, НБА создал кредитный реестр, что дает нам возможность анализировать ситуацию на этом рынке более эффективно. Главное - в нашей стране уже заложен фундамент для покупки квартир в кредит: закон “Об ипотеке” регулирует порядок ипотечного кредитования и предполагает возможность регистрации и приема в залог строящихся объектов при наличии квартирного сертификата. В основе принципов ипотечного кредитования - создание возможности приобретения недвижимости с помощью банковского кредита. Хотя жилье заемщика до момента погашения им кредита находится в его собственности, вместе с тем жилье - под залогом в банке-кредиторе.
- Что сегодня делается в сфере разработки программ ипотечного кредитования?
- Многие банки, в том числе и наш, приступили к этой работе. На первоначальном этапе мы возлагаем большие надежды на ипотечный фонд НБА, который позволит использовать долгосрочные кредиты с фиксированными процентными ставками. Условия кредитования будут диктоваться НБА, и это правильно: мы получим возможность развивать и свои ипотечные программы, выдавая ресурсы сроком от 5 до 10 лет. Все будет зависеть от объемов внутренних финансовых ресурсов и сроков привлеченных средств. При выдаче займа под покупку жилья в первую очередь предстоит изучение и анализ кредитной платежеспособности клиентов, после чего заявка, как мы предполагаем, будет представляться в НБА. И только после утверждения нашего представления клиенту будет предоставлен кредит. Разумеется, ресурсы ипотечного фонда ограничены и распределенных между кредитными организациями средств будет недостаточно для всех желающих получить кредит. Этот факт должен подстегивать нас к параллельному развитию своих программ. Такой подход станет служить целям финансовой стабильности банка, позволит избежать ликвидных дефицитов.
- Каковы будут ваши предпочтения при выдаче кредита?
- Важными факторами при оформлении ипотеки станут уровень и постоянность доходов клиента, а также дисциплина погашения имеющихся предыдущих кредитов. Существуют готовые формулы, они глобально используются, а международные банки развития, включая ЕБРР и KFW, помогают нам их внедрить. Банки станут осуществлять постоянный контроль, мониторинг, наши офицеры будут отслеживать ситуацию. Наш банк, будучи одним из первых по внедрению продуктов по потребительскому кредитованию (от мобильных телефонов до автомобилей), отработал свой механизм, накопив определенный опыт.
Предметом залога станет купчая на квартиру, или же квартирный сертификат. Кстати, наш банк провел мониторинг, который показал, что на ипотеку в Азербайджане среди разных возрастных категорий и слоев населения существует большой спрос. По эконометрическим моделям результаты были экстраполированы на всю страну.

Светлана Шихалиева