Повальная скупка городских кварталов дошла и до самых рейтинговых абшеронских поселков. Новые азербайджанцы активно вкладывают свой капитал в пригородную недвижимость, считая ее надежной и прибыльной.
“Золотое кольцо” Абшерона - Шувелан, Мардакан, Бильгя, Нардаран, Загульба и т. д. - притягивает чистым воздухом, здоровой экологией, развивающейся инфраструктурой, тем самым вдохновляя нуворишей выкупать подряд земельные участки и дачи под строительные проекты или с целью последующей перепродажи. Эксперты подтверждают: инвестиции в землю наименее хлопотны.
Результат этих вложений будет очевиден через несколько лет, когда “набежит” солидная сумма, не идущая ни в какое сравнение с банковским депозитом.

Мардакан-Шувелан – фавориты рынка

Цены на загородную недвижимость за последний год сделали стремительный скачок. Для того, чтобы в этом убедиться, достаточно просмотреть газетные объявления о покупке-продаже земельных и садовых участков, дач и загородных вилл.
Наибольший доход в данном бизнесе приносят незастроенные земельные участки. Они же пользуются самым стабильным спросом среди покупателей. Оставив позади Бильгя и Загульбу, лидером среди фаворитов “дачного” рынка в последнее время стала мардакано-шувеланская зона. Еще в прошлом году максимальный рост цен на землю площадью в шесть-восемь соток оценивался в этой части Абшерона в 1,5, максимум в 2 тысячи долларов, то есть порядка 300 долларов за сотку.
Сегодня одна сотка этих участков с высоким банитетом, а также в зависимости от месторасположения колеблется от 2 до... 5 тысяч долларов. Иными словами, территория в 25 соток, пусть даже заросшая сорняком, с “раскулаченным” каменным забором и отсутствием воды, обходится в 50-125 тысяч долларов плюс строительство дома. По мнению специалистов, от качества земли зависит 80% финансового успеха загородного проекта. Чтобы купить хороший участок в поселках Новханы, Пиршаги, Вишневка, Ляиш и т. д. нужно иметь, как минимум, 5 тысяч долларов. За эту цену сегодня доступны участки также в Говсаны, Зиря.
По мере скупки земель и появления новых построек, коттеджей, пансионатов предложение свободных участков неизбежно сократилось - именно это явилось основным фактором постоянного роста цен. По оценкам риэлторов, земля и дальше будет дорожать в среднем на 15-35% в год, в зависимости от престижности района, развитости инфраструктуры и прочих параметров. Цены на элитные загородные дома с начала года выросли на 10% и сегодня составляют от 15.000 до 900.000 долларов. И это не предел. Активнее всего будут дорожать земли и дома, расположенные в “фаворитной” зоне. В моде стало иметь дачи в пос. Вишневка, Шаганы. Достаточно низкие цены пока сохраняются в Пиршаги-Фатмаи.
Как утверждают маклеры, пальму первенства в престижности дачного участка по-прежнему сохраняют Мардакан, Шувелан, Бильгя, Загульба.

Земельный кадастр – самый верный информатор

Смена форм собственности на землю привела к появлению трех ее видов, из которых государственный фонд включает 56,9%, муниципальная земля - 23,5%, частные владения - 19,6%. Последний показатель, параллельно с частными сельхозугодиями и фермерскими хозяйствами, включает и частные участки Абшерона. Вся информация о земле, полная характеристика ее качества (засоленность почвы, слой гумуса, скалистость местности и т.д.), сведения о том, находится ли земельный надел в залоге, на чье имя оформлена земля, а также банитет (100-бальное определение качественных параметров) отражены в национальном кадастре о земле, принятом в 1998 году.
Кадастр определяет также нормативные цены на землю. Оказывается, самая качественная земля в нашей стране, где гумус составляет 80 см, аналогичная украинской плодородной черноземной, в шеки-загатальской зоне. Здесь 1 га земли, при банитете в 100-81 баллов, согласно кадастру, оценивается в 18.683.100 манатов. Что же касается абшероно-гобустанской зоны, то здесь 1 га земли первой группы, при банитете в 100-81 баллов, оценен в 6.171.800 манатов. Земли, входящие по своему качеству во вторую группу (80-61 баллов), оценены в 4.870.800 манатов, в третью (60-41) - 4.233.400 манатов, в четвертую (40-1) - 1.936.300. В пятую группу входят совершенно непригодные для сельхозобработки земли, оценивающиеся всего в 20-1 баллов.
- Раньше многие участки в пригородах Абшерона выдавались представителям различных профессиональных сообществ, однако по прошествии времени участки и дачи переходили от собственника к собственнику посредством оформления в аренду сроком на десять лет с возможностью продления срока пользования, - говорит руководитель пресс-службы госкомитета земли и картографии Хикмет Мамедов. - Ныне же при купле-продаже физические лица должны оформлять соответствующие документы на земельные наделы в нашем комитете. При купле-продаже участка физические лица на первом этапе осуществляют необходимые юридические процедуры в нотариальной конторе, в ходе чего требуется представить документ из госкомитета земли. Изменения по купле-продаже вносятся в кадастр, то есть происходит обновление информационного банка данных: выдается подтверждение о том, что действительно покупаемый участок “чист”, находится в залоге в одном из банков или продан другому лицу. Кроме того, кредитные учреждения при оформлении данного предмета залога без этой информации кредит не выдают.
- Как быстро будут расти цены на участки в пригородах Баку?
- Диктовать цены будет рынок. О росте цен свидетельствуют и повышение благосостояния граждан, а также желание азербайджанцев, временно проживающих за границей, приобрести участки, построить дачу и т.д. Но существует решение Кабинета министров №158 от 1998 года, согласно которому запрещается продавать земельные наделы ниже стоимости, указанной в кадастре. Однако максимальную планку продаж устанавливает рынок: определение цены - прерогатива продавца и покупателя. Вместе с тем, я считаю, что сегодняшние цены за сотку земли, достигшие 4-5 тысяч долларов, непомерно высоки. Хотя они несравненно ниже, чем все в той же Турции или же в подмосковных участках. Отмечу, что на Абшероне в результате земельной реформы 5671 семья получила землю безвозмездно, начали действовать пять частных хозяйств, расположенных на площади в 4046 га.
- В каких случаях следует отказ в предоставлении права оформления участка в собственность?
- Запрет устанавливается в тех случаях, если участок расположен рядом с коммуникационными линиями государственной важности, вблизи основных высоковольтных электролиний, газопровода, на расстоянии менее 30 метров от центральных дорог, а также 130-ти метров от морской полосы. Владельцам незаконных строений на “запрещенной” территории документы с целью продажи не выдаются.
Нередко указанная в документах площадь оказывается значительно меньше реальной. Скажем, вместо указанных шести соток на поверку оказывается 15-20. В таких случаях продавец должен либо вернуть лишнюю, незарегистрированную землю муниципалитету, либо же выкупить ее. Что касается проведения инвентаризации участков, то это весьма дорогостоящий проект, и не думаю, чтобы в ближайшее время он был осуществлен.

Рай в шалаше, как правило, нестабилен и краткосрочен. Каждая семья старается как можно быстрее решить одну из суперважных проблем - обзавестись жильем, право на которое, кстати, закреплено в Основном законе государства. Сегодня оказать помощь обществу в решении жилищной проблемы призвано ипотечное кредитование.
В последние годы в столице наблюдается настоящий бум в строительстве жилья, ежегодно сдаются в эксплуатацию сотни тысяч квадратных метров жилплощади. Однако из-за непомерно высоких цен, разумеется, не каждый может себе позволить “выложить на бочку” кругленькую сумму.
Ипотечное кредитование, предусматривающее создание системы доступного жилья, следует возвести в ранг национального проекта, отметил на состоявшемся в Национальном банке Азербайджана (НБА) семинаре для журналистов председатель правления Эльман Рустамов. Пользуясь случаем, наш корреспондент задала Э.Рустамову несколько вопросов.
- Провел ли НБА мониторинг по всему спектру вопросов, касающихся жилищной проблемы? - Такой мониторинг не проведен, не вижу в нем необходимости. Считаю, что эту работу сделает рынок.
Отметим, что в соседней России данный мониторинг показал, что свыше 21% населения намерены улучшить свои жилищные условия с помощью ипотеки. “По прогнозам, к 2010 году порядка 72% жилья будет приобретаться с использованием этих кредитов, хотя в прошлом году через ипотеку покупалось менее 4% квартир”, - сообщается в “Новых Известиях”.
- Не спровоцирует ли ипотека рост цен на рынке жилья?
- Думаю, что незначительно поднимутся цены на вторичное жилье. Ипотека сыграет большую роль в формировании спроса на жилье, станет стимулировать развитие экономики, способствовать активизации сегмента жилого рынка.
- А если заемщик спустя какое-то время по определенным причинам прекращает на полпути выплаты по кредиту и, разумеется, остается без предмета залога, то есть без квартиры, возмещаются ли ему выплаченные за жилье деньги?
- В случае, если заемщик нарушает условия договора, после соответствующих судебных процедур банк-кредитор с вычетом издержек из общей суммы, выплаченной клиентом, возвращает ему оставшуюся сумму.
Все действия заемщиков - дисциплинированность, погашение кредита в срок или же, наоборот, регулярная просрочка - находят отражение в кредитной истории клиента, которая фиксируется кредитным бюро.
К сожалению, Э.Рустамов не уточнил, на какой срок, под какие проценты и какова будет первоначальная сумма взноса за жилье. В частности, он отметил, что казахстанская модель ипотеки “на старте имела не совсем выгодные для населения условия, которые позже были скорректированы. Мы учли опыт казахов, и на начальном этапе наши условия будут приемлемее: кредит - долгосрочным, а процентные ставки по нему ниже рыночных”.
Примечательно, что на покрытие кредита можно будет направлять не более 30% от суммы зарплаты. По мнению главы Нацбанка, ипотека особенно выгодна молодым семьям, ибо “те средства, которые они платят за аренду квартиры, смогут направлять на покрытие кредита”. Потенциальными клиентами также являются платежеспособные группы населения, с возможностями выплачивать кредит поэтапно, в течение определенного периода.
Участвующие в работе семинара разработчики закона об ипотеке - директор правового департамента НБА Рена Меликова и советник председателя правления Шахмар Мовсумов подробно прокомментировали юридические аспекты ипотечного кредитования. В частности, они рассказали о трех различных моделях ипотеки, остановившись конкретно на секьюризации, поскольку осуществление ипотечного проекта у нас начнется именно с нее. Согласно этой модели, будет действовать государственный ипотечный фонд, а также выпущены ипотечные ценные бумаги. Одновременно продолжается работа по созданию необходимой юридической базы по второй и третьей моделям, предусматривающим создание жилищно-строительных и ипотечных банков. Отметим, что ипотечные кредиты будут выдаваться в национальной валюте и только гражданам Азербайджана. Данный вид кредита предусматривает покупку только частных квартир, или имеющих сертификат (новостройки), а на муниципальное жилье не распространяется.
На вопрос, может ли тот или иной банк навязывать “свои квартиры”, Ш.Мовсумов ответил: “Это противоречит закону, каждый вправе сам решать, какую квартиру он желает приобрести. Право выбора - за клиентом”.
Отметим, что параллельно с получением кредита будет оформляться страховка, что позволит снизить степень рисков для банков.