В Азербайджане скоро планируется принятие новых законов, регулирующих сферу ипотечного кредитования граждан страны, которые дадут возможность многим семьям решить свои жилищные проблемы. Хотелось бы, чтобы новые законы носили качественный характер и отвечали интересам прежде всего граждан нашей страны, а также способствовали развитию рынка ипотечного кредитования в Азербайджане, чтобы в будущем в нашей стране не воцарилась “квазиипотечная модель”, отличающаяся по своим параметрам от мировой практики.

Как известно, ипотека - это долгосрочная ссуда под залог недвижимого имущества на покупку жилья. Большинство людей считает ипотечный кредит наиболее выгодным способом решения своих жилищных проблем. Как правило, участниками ипотечной системы являются банки, выдающие необходимые кредиты и осуществляющие проверку платежеспособности заемщика, страховые компании, обязующиеся страховать различные риски, возникающие в процессе ипотечного кредитования, оценочные компании, дающие оценку рыночной стоимости квартиры, и строительные компании.
Ипотека имеет массу преимуществ, таких, как, например: возможность в достаточно короткие сроки стать собственником жилья и вселиться в новую квартиру; возможность получения кредита на длительный срок, за который размер ежемесячных платежей не изменяется в случае повышения стоимости квартиры; возможность оплачивать собственную квартиру, а не арендовать чужую недвижимость, в то время как проценты по кредиту сопоставимы с месячной арендной платой за аналогичную квартиру; возможность прописаться в квартире, приобретенной по ипотечному кредиту заемщику и членам его семьи.
К тому же ипотека - это также и выгодное вложение средств, учитывая, что цены на недвижимость растут на 15-25% в год и т.д. Кроме того, предпринимателям не надо изымать большие средства из оборота, что способствует дальнейшему развитию экономики.
Изменение социально-экономических условий и практически отсутствие государственных инвестиций в строительство жилья, а также повышение требований к качеству жилья привели к появлению новых форм решения жилищной проблемы - возведение нового жилья через систему ипотечного кредитования заказчиком строительства жилья. В классическом понимании ипотека есть не что иное, как создание условий получения гражданами страны на определенных условиях денежного кредита для приобретения жилья под залог недвижимости. При этом в качестве залога может использоваться то самое жилье, которое гражданин покупает.
Недвижимость в нашей стране непрерывно растет в цене, дорожают все виды жилья. При этом спрос на жилье остается высоким, что, на мой взгляд, говорит не о высоком и резком росте благосостояния населения, а о понимании нашими гражданами большей надежности инвестиций, вложенных в недвижимость.
Конечно, выделенная государством сумма в 100 миллиардов манатов на нужды ипотеки - сумма небольшая. Например, средний размер одного выданного ипотечного кредита в Нидерландах составляет 150 тысяч евро (соответственно, там и зарплата намного выше), то есть нашей стране еще предстоит долгий путь развития рынка ипотечного кредитования. Остается надеяться, что по мере увеличения доходов страны от продажи нефти после начала работы трубопровода Баку-Джейхан эта сумма в 100 миллиардов манатов будет постепенно увеличиваться и станет в десятки раз больше.
Приведу нехитрую арифметику: при среднем доходе в 500-800 долларов на одну бакинскую семью, я имею ввиду средний класс, для приобретения типовой квартиры стоимостью 35-40 тысяч долларов семье необходимо брать кредит минимум на 12-16 лет, и это при условии, что все это время семья будет выплачивать по 200-250 долларов ежемесячно, то есть 30-40% своего бюджета. Кроме того, нужно учесть тот факт, что для большинства банков ипотека не является стратегически важным направлением развития своего бизнеса, и более того, ипотека чаще всего невыгодна самим банкам, так как ипотечный кредит является одним из наиболее рискованных, поскольку выдается на длительный срок. А делать экономические прогнозы на срок более чем на пять лет в Азербайджане не приходится, так как тут уже включается фактор политической стабильности, нерешенная карабахская проблема и возможное возобновление военных действий. К тому же так называемые “малые” банки просто не могут позволить себе роскошь долгосрочного извлечения из оборота немалых ипотечных кредитных сумм, как и риска вообще потерять эти суммы. Но эти же самые финансовые структуры, в частности, крупные банки и фонды, имеющие значительный уставный и оборотный капитал, сами в большой степени страдают от того, что большое количество наличных средств граждан приходят в жилищное строительство, минуя легальный банковский сектор. Поэтому, исходя из вышесказанного, параллельно нужно развивать и сферу страхования банковских сделок, а также страхования непосредственно жизни, здоровья и имущества заемщика, чтобы банки и заемщики могли быть застрахованы от всевозможных рисков. Более того, государство совместно со страховыми компаниями должно обеспечивать страховку рисков в отношении определенной части взятых кредитов. Это даст возможность массового привлечения на рынок ипотечного кредитования не только коммерческих банков, но и прочих крупных финансовых инвесторов.
Мировой опыт ипотечного кредитования строительства жилья показывает, что есть несколько главных участников этого процесса: кредитное учреждение (банки, государственные и негосударственные фонды, паевые инвестиционные фонды и т.д.), строительная организация, страховые компании и заказчик жилья, отношения между которыми должны регулироваться национальным законодательством. Главная задача состоит здесь в отработке хорошо налаженного финансово-кредитного и страхового механизма обеспечения ипотечного строительства.
В мире существует две модели ипотеки - это франко-скандинавская, образцом которой является Германия, и американская модель. В США финансирование ипотечных кредитов происходит в основном на фондовом рынке путем выпуска ипотечных облигаций. Кроме того, по “американскому” варианту, коммерческие банки по документам, подтверждающим постоянный совокупный доход семьи, выдают кредиты на сумму до 70% от стоимости квартиры с возможностью погашать его в течение 10-15 лет с процентной ставкой 10-15% годовых. Внеся первоначальный вклад в 20-30%, заемщик приобретает в собственность квартиру, которая становится залогом возврата кредита. Недостаток этой системы состоит в сравнительной дороговизне, а преимущества - большая гибкость схемы выбора жилья. В Германии средства в основном привлекаются через ссудо-сберегательную систему, то есть кредиты выдаются за счет вкладов населения, привлеченных специализированными ипотечными банками, которые составляют 1% банковского сообщества, но дают 25% общего оборота в этой сфере. По “немецкой” схеме жилье приобретается через ссудо-сберегательные кассы, а именно после внесения первоначального взноса, составляющего 50% от стоимости квартиры, выдается кредит на оставшиеся 50%, который следует погасить в течение 3-5 лет, но в то же время отдельные программы предлагают вносить первоначальный взнос постепенно. Приблизительная ставка составляет здесь 1-3%, а выдача кредита производится под 5-6% годовых. Недостатки этой схемы - сумма первоначального взноса достаточно велика, и квартиру можно выбрать только в домах, которые строит владелец ссудно-сберегательной кассы. Преимущества же - от заемщика не требуется подтверждения доходов, так как платежеспособность подтверждается суммой первоначального взноса, и годовой процент значительно ниже. Эта схема выгодна также и для застройщика, так как первоначальным взносом заемщик фактически оплачивает себестоимость построенного жилья.
Думаю, что в Азербайджане можно было бы создать смешанную систему ипотеки на основе двух вышеуказанных систем. В развитых странах государство также стимулирует своих граждан, желающих приобрести жилье в кредит. В частности, в США налогооблагаемый доход заемщика уменьшается на сумму, уплаченную банку в виде процента по ипотечному кредиту. Кроме того, в ряде стран, таких, как например, Австралия, США и др., ипотечные ценные бумаги, выпущенные государственными ипотечными агентствами, могут получить государственные гарантии. Таким образом, на мировом рынке ипотечные ценные бумаги занимают значимое место, и не случайно, ведь главное их достоинство состоит в надежности возврата инвестиционных средств, то есть наличия государственных гарантий.

Фарид САЛМАНОВ
Окончание следует

На этой неделе страна отмечала один из самых главных праздников - День государственной независимости. В этот день во всех городах, населенных пунктах и госучреждениях прошли праздничные мероприятия, посвященные этой знаменательной дате. Не стала исключением и пенитенциарная система. Корреспондент “НВ” побывал в колонии № 4, в которой отбывают наказание за совершенные преступления представительницы слабого пола, и стал свидетелем необычного представления. В беседе с нами заместитель начальника колонии майор Этибар Мирзоев отметил, что женщины-заключенные решили не оставаться в стороне и подготовили специальную праздничную программу.

- Упорные репетиции шли весь последний месяц. Однако дело не ограничилось одним лишь представлением: вашему вниманию будут представлены ковры ручной работы и художественные произведения, в которых отражены быт и чаяния женщин-заключенных. Следует заметить, что на сегодняшнее мероприятие наших подопечных во многом воодушевило недавнее выступление в колонии известной отечественной певицы Ройи, - рассказал Э.Мирзоев.
По словам же начальника отдела исправительных работ и социальной защиты Главного управления исполнения судебных решений Министерства юстиции Рафига Рамазанова, подготовленная заключенными программа направлена на то, чтобы они не чувствовали себя изолированными от общества, несмотря даже на то, что сами они находятся в местах лишения свободы.
- Наша задача заключается в том, чтобы вернуть осужденных в общество полноценными, нормальными людьми. Для этого мы делаем все возможное: проводим агитационные и воспитательные работы, организовываем встречи с известными деятелями культуры и науки. Огромная работа ведется и в направлении улучшения условий содержания в колониях.
В сопровождении сотрудников колонии нас проводили в актовый зал. По дороге туда мне на глаза попалось несколько ребятишек с не по-детски взрослыми глазами. Увидев мой недоуменный взгляд, Этибар муалим пояснил, что зачастую в колонию привозят женщин-заключенных, находящихся в положении.
- Родившиеся в неволе дети до трех лет находятся со своими матерями. По достижении трехлетнего возраста ребятишек забирают родственники заключенной. Если же таковых нет или они по каким-либо причинам отказываются забирать детей, то мы отправляем их в детские дома. Освободившись из мест лишения свободы, матери имеют право забрать из детдома своего ребенка.
...Праздничное мероприятие было открыто под звуки известной песни Зульфии Ханбабаевой “Азербайджан”. Заполненный актовый зал буквально взорвался бурными аплодисментами, когда на импровизированую сцену вышли облаченные в национальную одежду девушки, исполнившие зажигательный танец. Затем настала очередь театрального представления. Надо отметить, что женщины-осужденные использовали всю силу своего обаяния и присущего представительницам слабого пола артистизма в постановке этой сценки. Стоило видеть, с каким восторженным видом наблюдали за этим находившиеся в зале в качестве зрителей остальные осужденные. Честно сказать, в какой-то миг и мне показалось, что на небольшой сцене выступают не заключенные, а профессиональные артисты какого-то театра...
О том, что находящимся по ту сторону колючей проволоки женщинам ничто человеческое не чуждо, наглядно говорили продекларированные стихи собственного сочинения, посвященные родителям, детям, оставшимся совсем в другом мире. Особое внимание, на мой взгляд, заслужили стихи на патриотическую тему. Так, к примеру, когда со сцены прозвучали стихи, посвященные общенациональному лидеру Гейдару Алиеву и государственному флагу, зал на протяжении нескольких минут аплодировал стоя.
После завершения праздничного мероприятия в женской колонии нас проводили в колонию для несовершеннолетних, для которых в День независимости также были приготовлены приятные сюрпризы. Одним из них стал приезд уполномоченного по правам человека в Азербайджане Эльмиры Сулеймановой.
- День назависимости - это праздник, к которому причастен каждый гражданин нашей страны, в том числе и осужденные. Я считаю чрезвычайно необходимым находиться в такие дни рядом с этими людьми, чтобы они не чувствовали своей отторженности от остального общества. Соблюдение прав заключенных - это предмет особой заботы омбудсмана. Отечественный закон об омбудсмане довольно демократичен - заключенные вправе посылать письма в аппарат омбудсмана, которые, надо отметить, достигают своего адресата в течение 24 часов. Личные же встречи с осужденными важны для корректировки условий их содержания. Хочу также отметить, что в целом в отечественной пенитенциарной системе в последнее время произошли разительные перемены к лучшему. Одним из примеров является тот факт, что малолетние осужденные имеют право на получение образования, и администрация колоний предоставляет им необходимые возможности. Все это делается для того, чтобы помочь им вернуться в общество духовно и физически здоровыми, для того, чтобы они смогли участвовать в развитии страны.

Бахрам БАТЫЕВ