Наша столица сегодня застраивается самыми интенсивными темпами. Со всей ответственностью можно утверждать, что строительная индустрия превратилась в некий “локомотив” городской экономики. Посудите сами: сейчас в Баку, по подсчетам специалистов, возводятся 235 высотных домов, а сами строители потихоньку выходят на уровень 25-этажных зданий. На очереди - “высотки” еще большей этажности. Кроме этого, тысячи и тысячи частников с разрешения или без разрешения муниципальных властей застраиваются на пустующих землях. Казалось бы, широкий размах строительства должен обеспечить рынок недвижимости доступным по цене жильем, однако этого не произошло. Более того, цены на недвижимость в Баку возросли за прошедший год от 50% до 100%, и это не предел. Наплыв инвестиций в строительную промышленность породил, кроме всего прочего, и проблему свободных участков земли под строительство в черте города. Таким образом, несмотря на бурный темп строительства “высоток” и массу объявлений с заманчивыми предложениями, первичное жилье по-прежнему остается недоступным для среднестатистического жителя столицы. Почему так происходит, и в чем кроются основные причины недоступности огромной массы выстроенного за последние годы жилья, попытались выяснить корреспонденты “НВ”.

Первичное жилье - лидер ценообразования

Если ранее стоимость жилья в большей степени зависела от месторасположения (близость или удаленность от центра Баку), то сегодня такой подход заменили несколько иные параметры - качество новостройки, именитость фирмы-строителя, сейсмостойкость и т. д. К примеру, минимальная стоимость одного квадратного метра в новостройке в районе кинотеатра “Гэлэбэ” - $300. После наших нехитрых подсчетов вышло, что однокомнатная квартира площадью в 50,2 квадратных метра (отметим, что в новостройках, как правило, отсутствуют однокомнатные квартиры с меньшей квадратурой) в этом районе обойдется в $15. 000. В то же время, однокомнатная квартира в новостройке в районе станции метро “Ази Асланов” площадью в 52 квадратных метра стоит, в среднем, $19.240. То есть средняя стоимость одного квадратного метра здесь обойдется в 370 “зеленых”. Впрочем, в беседе с нами сотрудник одной из риэлторских компаний заявил, что в районе метро “Ази Асланов” сейчас идет интенсивное строительство “высоток”, и если договориться с фирмой-строителем до окончания строительства, то будущее жилье можно приобрести и по цене в $300 за один квадратный метр. Иными словами, в самом начале строительства цены на квартиры обходятся на порядок ниже. Примерно такие же цены на квартиры и в районе метро “Хатаи”. 2-комнатная квартира общей площадью в 75 квадратных метра, расположенная на 8-м этаже, стоит примерно $30.000, то есть один квадратный метр здесь оценен в $400.
В районе станции метро “Н.Нариманов” цены несколько выше. Так, к примеру, стоимость квадратного метра однокомнатной квартиры здесь колеблется от $400 до $450. Даже если брать по минимуму, то и тогда однокомнатная квартира общей площадью в 52 квадратных метра обойдется, по самым скромным подсчетам, в $20.000. Примечательно, что в том же районе стоимость одного квадратного метра 2-х и 3-комнатных квартир на порядок ниже, нежели однокомнатных - в среднем, $425. В таком случае, “двушка” с минимальной площадью в 63,16 квадратных метра обойдется будущему владельцу в $26.880.
Более высокие цены на первичное жилье в районе улицы Гасана Алиева (бывшая ул. Инглаб). По словам работающего в этих краях риэлтора, стоимость одного квадратного метра здесь колеблется от $450 до $700. Отметим, что все цены указываются на квартиры, так сказать, “под маяк”, то есть без какого-либо намека на ремонт. Если вы не торопитесь и готовы подождать несколько месяцев, то можно значительно сэкономить, купив квартиру в только возводящейся новостройке. В таком случае один квадрат жилья обойдется, в среднем, в $400. В построенной на проспекте Метбуат “высотке” “двушка” площадью в 77 квадратных метров стоит от $37.000, то есть цена одного квадратного метра в этом районе - не меньше $480. Почти такие же цены на первичное жилье (минимум $484 за квадратный метр) в районе станции метро “Элмляр Академиясы”. Имея на руках “всего” $80.000, можно приобрести просторную 3-комнатную квартиру общей площадью в 165 квадратных метра. Правда, нелишним здесь будет отметить, что примерно треть от этой суммы в последующем уйдет на создание в квартире нормальных условий для проживания. Стоимость 2-комнатной квартиры в “высотке” около памятника Н.Нариманову площадью в 80 квадратных метра - $125.000.
Но и $125.000 за квартиру в новостройке - сегодня далеко не предел. Так, к примеру, “двушка” площадью в 80 квадратных метров (“под ключ”) в элитном жилом комплексе “Шэхэр баглары” обойдется примерно в $136.000, так как средняя цена “квадрата” в этом ж/к - $1700. Дорогие квартиры и на проспекте Р.Бейбутова (около “Аквапарка”). Так, стоимость 3-комнатных квартир с “евроремонтом”, но на верхних этажах, колеблется от 140.000 до 150.000 в американской валюте. Примерно за $130.000 можно купить 3-комнатную квартиру с ремонтом на пр. Строителей (около ЦСУ) и за 140 тысяч - на улице С.Вургуна (неподалеку от АМУ).
Конечно, не у всех имеются такие суммы. Для тех, кто все же горит желанием непременно приобрести “крышу над головой” в новостройке, но не имеет на руках всей суммы, есть вариант предоставления квартиры в кредит. Но даже в таком случае большинству среднестатистических бакинцев квартира в новостройке далеко не по карману. Так, если взять в качестве примера среднюю цену за 1 квадратный метр - $350, то стоимость 2-комнатной квартиры площадью в 80 квадратных метров составит $28.000. Как правило, при продаже квартиры в кредит, который предоставляется многими фирмами минимум на 10 месяцев, продавцы просят 30% предоплаты. Если брать в расчет вышеуказанную сумму, то 30% от 28 тысяч составляет $8400. Оставшиеся 19.600 необходимо заплатить в течение 10 месяцев, то есть ежемесячная плата составит $1960. Именно поэтому квартира в новостройке остается для нас пока несбыточной мечтой. Уповать же на снижение цен на столичном рынке жилья не приходится, ибо многие специалисты в этой сфере утверждают, что в ближайшие пару-тройку месяцев они будут стабильными. Делать более футуристические прогнозы пока никто не решается. К счастью, не за горами вступление в силу закона “Об ипотеке”. Может быть тогда, наконец-таки, наши мечты станут реальностью.

Дачные участки: стоимость опять возросла

Отдых с семьей на собственной даче - предел мечтаний практически каждой городской семьи. Издавна повелось так: как только появляется малейшая возможность, осуществляется давнишняя мечта о покупке дачного участка. Цены на участки земли повысились вновь, и если еще год назад 1 сотка (100 кв. метров) земельного участка в 8-м или 9-м микрорайонах продавалась за $5000, в остальных районах города эта цена колебалась от $2000 до $2500, то сегодняшний размах цен на участки вне городской черты наглядно продемонстрирует представленная ниже таблица.

Вторичное жилье: догоняй, не отставай!

Цены на вторичное жилье ни в коей мере не отстают от цен на первичное. Как известно, ценообразование на данном рынке в последнее время стало напрямую зависеть от инициативы самих продавцов квартир. Имея богатый опыт торга со строительными компаниями, владельцы ветхого жилья теперь стараются не проиграть в сумме. Истории о том, как кто-то смог продержаться до последнего и заполучить вожделенную сумму, становились достойным примером для подражания в массовом порядке. Результат, как говорится, налицо: цены на вторичное жилье стремительно “поползли” вверх. Будет ли в ближайшее время приостановлен данный процесс, затрудняются ответить даже специалисты, не один год проработавшие на рынке недвижимости.

Дачные участки

Адрес			Месторасположение		    Цена 1 сотки 
						          (в долларах США)
Горадиз			Берег моря			800
Вишневка		Около ж/д станции			1000-1200
Шувалан			Вдали от трассы			1500
Шувалан			Центр				5000
Мардакан		Окраины				2000
Мардакан		Центр				5000
Ляиш			Берег моря			1500
Ляиш			Окраины				1000
Загульба							3000-5000
Гарадаг			Берег моря			500-800


1-комнатные квартиры

Адрес	   	Месторасположение	   Строение        Цена (в долларах США)

Логбатан	   	В поселке		Каменный дом		10.000
Город 		Около ст.метро		“Хрущевка”		22.000
		“Нефтчиляр”
Город		 Пр-т Нариманова 		“Хрущевка”		27.000
Город 		Около памятника		“Хрущевка”		25.000
		А.Султановой	
Город/центр	Около к/т “Достлуг”		Каменный дом		36.000
Город/центр	“Бешмертебе”		Каменный дом		50.000
Город		Ясамал			“Хрущевка”		22.000
Пос. Баладжары	Около шоссе		“Хрущевка”		18.000
		Баку-Сумгайыт
Город/центр	Около к/т “Низами”		Каменный дом		50.000
Город		6-й микрорайон		Панельный дом		27.000
Город		9-й микрорайон		Панельный дом		25.000
Город		1-й микрорайон		Панельный дом		21.000
Город		2-й микрорайон		Панельный дом		25.000
Город		3-й микрорайон		Панельный дом		21.000
Город		7-й микрорайон		Каменный дом		25.000


2-комнатные квартиры

Адрес	   	Месторасположение	   Строение          Цена (в долларах США)

Город/центр	     Около к/т “Низами”	Каменный дом		110.000
Пос. Гарачухур   	      Гос. дома		Каменный дом		25.000
О-в Пираллахи     	      Гос. дома		Каменный дом		8.000
Город		      Около ст. метро	“Хрущевка”		38.000
		      “Н.Нариманов”		
Город		      Около памятника	“Хрущевка”		41.000
		      М.Азизбекову	           (с ремонтом)
Город		      Около ст. метро	“Хрущевка”		30.000
		      “Иншаатчылар”
Город		      Около ст. метро	Каменный дом		33.000
		      “Ахмедлы”
Город		      Около ст. метро	Каменный дом		21.000
		      “Халглар Достлугу”      (с ремонтом)
Город		      Около ст. метро	Ленинградский		28.000
		      “Халглар Достлугу”          проект	
Город		      Пр-т Нариманова	“Сталинка”		57.000
					 (с ремонтом)
Город		      Около ст. метро	Каменный дом		41.000
	                 “Гянджлик”		(с ремонтом)
Пос. Баладжары   	      Около шоссе		“Хрущевка”		35.000
		      Баку-Сумгайыт
Пос. Разина	      Около ж/д станции	“Сталинка”		40.000
Город		      9-й микрорайон	Панельный дом		36.000
Город		      5-й микрорайон	Панельный дом		28.000
Город		      7-й микрорайон	Каменный дом		26.000
Город		      3-й микрорайон	Панельный дом		28.000
Город		      8-й микрорайон	Ленинградский		40.000
					     проект
Город		      4-й микрорайон	Панельный дом		28.000
Пос. Патамдар           Около спорткомплекса	Каменный дом		35.000  		      

3-комнатные квартиры

Адрес	   	Месторасположение	   Строение       	     Цены (в долларах США)

Пос. Баладжары    Около шоссе		“Хрущевка”		30.000
		Баку-Сумгайыт
Пос. Баладжары    За тоннелем		Каменный дом		24.000
Город		Пр-т Нариманова		“Хрущевка”		55.000
					(с ремонтом)
Город		Пр-т Нариманова		“Сталинка”		90.000
Пос. Баилово	Около роддома		Каменный дом		30.000
Пос. Ахмедлы      Окраина поселка		Каменный дом		38.000
“Ени Ясамал”      Около мясного рынка	Каменный дом		25.000		
Пос. Говсан	Около поликлиники 	“Хрущевка”		20.000
Город		Около ст. метро		“Хрущевка”		43.000
		“Нефтчиляр”	
Город/центр	Около Гагаринского моста	“Хрущевка”		48.000
Город		Пр-т Нариманова		“Сталинка” 		65.000
					(без ремонта)
пос. Ахмедлы	Около Украинского круга	Каменный дом		47.000
Город/центр	Около “Бешмертебе”	 Каменный дом		100.000
Город/центр	Около ЦСУ		 Каменный дом		87.000
Город		9-й микрорайон		Ташкентский проект	42.000
Город		9-й микрорайон		Каменный дом		36.000
Город		8-й микрорайон		Ленинградский 		52.000
					проект (с ремонтом)
Город		5-й микрорайон		Панельный дом		36.000
Город		6-й микрорайон		Каменный дом 		38.000
					(с ремонтом)	
Город		2-й микрорайон		Панельный дом		44.000
					(с ремонтом)
Город		3-й микрорайон		Панельный дом		40.000
		(возле рынка)		(с ремонтом)
Город/центр	Около к/т “Низами”		Каменный дом		120.000
					(с ремонтом)

В 1903 году царское правительство построило железную дорогу, соединившую один из бурно развивающихся промышленных центров империи - Баку с остальной частью страны. В то время весь город умещался в низине, протянувшейся от бакинской бухты до нынешней улицы Физули. А вдали от города на плоской местности, среди невысоких холмов было расположено село Баладжары. От города до села на конной повозке люди добирались почти полдня. Здесь же была расквартирована кавалерийская часть царской армии. При прокладке железнодорожного полотна инженеры предусмотрели тоннель под железной дорогой. Разумеется, царские чиновники думали не об удобствах жителей села Баладжары, а о конях воинской части, которые, не будь этого прохода, могли бы травмировать свои копыта. Из истории нам известно о том, что царские стратеги видели в селе Баладжары “северные ворота” Баку и потому расквартировали здесь свою воинскую часть.

С тех пор этот узкий проход, шириной и высотой в 3 метра и длиной в 35 метров, остается единственной дорогой, соединяющей две половины поселка железнодорожников. В последние годы поселок неимоверно разросся за счет индивидуального строительства, численность жителей от 40 тысяч в 1995 году возросла почти до 100 тысяч в 2005-м, а разросшийся городской автопарк породил трудноразрешимую проблему тоннеля. К тому же, через узкую горловину тоннеля шел и грузовой транспорт. Однако “пробки” у Баладжарского тоннеля начали возникать задолго до того, как этот бич постиг весь Баку. Причем, если “пробки” городских улиц так или иначе “рассасываются”, то здесь безалаберность водителей многотонных грузовых машин порой приводит к закупорке тоннеля на целые сутки. Представьте въезжающий в тоннель доверху груженый строительным камнем КамАЗ. Через десяток метров машина с габаритами в 4 метра застревает. Через какие-то 15 минут длина “пробки” с обеих сторон уже достигает одного километра. В итоге, автомобильному транспорту, чтобы попасть на другую сторону поселка, приходится делать объезд длиной в 10-15 километров либо через пос. Хырдалан, либо через пос. М.Расулзаде. Тем временем водитель того же КамАЗа мечется в поисках бригады рабочих, которые сначала разгрузят грузовик, дабы освободить “плененную” узким сводом тоннеля машину, а затем вновь водрузят этот же груз в вышедший из тоннеля грузовик.
С тоннелем - родоначальником бакинских “автопробок”, над которым было проложено девять линий железной дороги, ведущих от крупного железнодорожного узла Баладжары к кишлинским складам и далее к Сабунчинскому вокзалу, естественно, надо было что-то делать. Из-за экономической нецелесообразности железнодорожное сообщение приостановить было невозможно, а тоннель надо было прокладывать. Тогда инициативу взял Баладжарский муниципалитет. Подрядчиком ведущихся работ является строительная фирма “Контур”. В июне началось строительство параллельного к старому тоннелю нового путепровода. Объем только земляных работ, по оценкам специалистов, здесь достигнет нескольких тысяч кубических метров.
Как нам удалось выяснить, плановая длина нового тоннеля составит 75 метров, при ширине в 11 метров и высоте в 5 метров, что позволит полностью избавиться от “пробок” на этом участке пути. Кстати, теперь через тоннель смогут свободно проходить и груженые грузовики.
Однако в ходе строительства, бюджет которого составит более 10 млрд. манатов, неожиданно выяснилось, что котлован изобилует подземными водами. Пришлось прокладывать отводной канал, и только после этого строители смогли приступить к закладке массивного фундамента из бетона и стали. Работы проделывались с учетом тяжеловесных грузовых эшелонов, которые будут проходить над тоннелем.
Уже к началу октября половина работ была выполнена, и на участке в 35 метров приступили к отделочным мероприятиям. Вновь проложенные рельсы над участком строящегося тоннеля несколько дней “утюжил” тяжелый электровоз. Железнодорожники остались довольны и, пустив эшелоны по вновь проложенным путям, разобрали оставшуюся часть широкого полотна, включавшего в себя четыре линии.
На днях строители завершили земляные работы по выемке грунта по всей длине тоннеля, и, как говорится, свет в конце тоннеля, наконец, забрезжил. Сквозная линия тоннеля теперь открыта, и, по словам главы муниципалитета пос. Баладжары Ильхама Халилова, ожидается, что к новому году путепровод будет сдан в эксплуатацию. А это означает, что в городе одной проблемой станет меньше.

Рауф ИСМЕТОГЛЫ