Первый день весны 2006 года, наверное, войдет в историю нашей страны: в Азербайджан пришла ипотека. Наконец, появилась реальная возможность приобрести свою крышу над головой и решить жилищную проблему, будучи в “перспективном” возрасте. Ипотека представляет собой выгодное поэтапное, частичное размещение своих доходов. Для того, чтобы стать ее участником, надо иметь стабильно высокие доходы, чтобы на протяжении определенного отрезка жизни своевременно погашать ипотечный долг, тем самым выкупая свое жилье. Кроме того, среднемесячный доход потенциального участника (или семьи-участника) ипотеки должен составлять не менее 750 новых манатов.

Отметим, что для выдачи кредитов в госбюджете заложены 26 млн. новых манатов. Данные средства позволят охватить ипотекой порядка 860 семей. В случае, если определенная часть кредитов будет выдана на сумму менее 30.000 новых манатов, то, соответственно, число семей увеличится. Напомним, что Кабинету министров поручено рассмотреть вопрос создания госкомиссии, целью которой станет выдача социальных кредитов определенным категориям граждан, включая инвалидов Карабахской войны, то есть часть кредитов будет погашаться за счет субсидий.

Купчая - гарант ипотечного залога

Возможно ли купить квартиру с купчей не на вторичном рынке жилья, а в новостройке, стоимостью, эдак, в $150.000? С этим вопросом мы обратились к заместителю исполнительного директора Азербайджанского ипотечного фонда Рахману Гумметову.
- Разумеется, возможно: выбор всегда за заемщиком. Здесь проблема в средствах: ведь кредит выше планки в 30.000 новых манатов не предоставляется, то есть заемщик должен располагать оставшейся частью средств для осуществления выплат продавцу данного жилья.

Игра по строгим правилам

- Ипотека не терпит финансовой недисциплинированности. Какие же санкции вступают в силу, если у владельца кредита вышла заминка, и он не смог своевременно произвести выплаты по погашению банковского долга?
- Решение возникших проблем по выплатам в отношениях между банком и заемщиком оговорены, - рассказывает Р.Гумметов. - Если заемщик в течение определенного периода аккуратно производил выплаты по кредиту и впервые нарушил установленные для него сроки, то банк-кредитор, возможно, подождет несколько дней. Согласно утвержденным правилам, отсрочка по ежемесячным выплатам долга банку не должна превышать 30 дней, а если этот указанный срок дебитором нарушается, то банк имеет право начать процедуру по реализации залога, то есть выставить квартиру на продажу. А в отношениях между банками и нашим фондом данные сроки установлены в 60 дней. Если быть конкретнее, то нормативная база предусматривает различные случаи по вопросу несвоевременных выплат. Скажем, если заемщик на протяжении двух месяцев просрочил сроки выплат, пусть даже на один день, или же в течение года трижды проявил финансовую недисциплинированность, выразившуюся в задержках (на один день и более), или же не смог погасить данный платеж в течение 30 дней, то банк имеет право принимать в каждом случае индивидуально свои решения по реализации ипотечного жилья. Заемщик должен своевременно производить выплаты и по страховке своей жизни, квартиры.

- Возможно ли, чтобы банк предоставил ипотечный кредит, скажем, под 9-10% годовых?
- Разумеется, если это банку выгодно, и если это кредитное учреждение подсчитало свои риски, себестоимость кредита, то почему бы и нет? Однозначно: процентные ставки по банковским кредитам не должны превышать 12%. Наш же фонд, в свою очередь, выдает уполномоченным банкам ипотечные кредиты под 6%.

Подсчитали... прослезились!

Стоит принять во внимание также и размеры страховых выплат. Кстати, тарифы здесь меняются в зависимости от возраста клиента: чем ближе к пенсии, тем дороже страховка. Кроме того, следует заложить в “ипотечную” часть семейного бюджета определенные, пусть и незначительные расходы (порядка 100-150 тысяч старых манатов), связанные с получением справок в БТИ. При оформлении самого кредита в банке придется выложить госпошлину в размере 550 тысяч старых манатов. Р.Гумметов утверждает, что люди привыкнут к системе ипотеки и поймут, что ипотека выгоднее, чем плата за аренду квартиры за год вперед, которая никогда не перейдет в твою собственность.
Если у человека возникли непредвиденные обстоятельства, и он лишился возможности погашения кредита, то в таком случае банк выставляет на продажу заложенную им квартиру по рыночной цене. Из полученного дохода гасится вся оставшаяся сумма долга заемщика, а разница от продажи квартиры возвращается владельцу этой недвижимости.

Кто они - потенциальные участники ипотеки?

По мнению некоторых экспертов, наше ипотечное кредитование не дешевое, если учесть дорогие страховочные выплаты, короткий срок погашения кредита, стремительно возросшие рыночные цены на жилье и небольшие объемы займов. Во многих странах кредиты выдаются сроком на 20-30 лет, а объемы кредитов определяются дебитором. В Азербайджане на сегодня порядка двух миллионов людей в возрасте от 18 до 35 лет - потенциальные клиенты на ипотеку. Однако будет ли у них возможность “подписываться” под столь дорогой проект? За $30.000 сегодня можно купить однокомнатную квартиру, без ремонта - двухкомнатную (разумеется, не в центре столицы). Те же, кто намерен приобрести жилье в новостройке (люди из разряда солидных клиентов), явно не нуждаются в ипотеке. Другой вопрос: почему наши “высотки” по сравнению, скажем, с европейскими или американскими баснословно дороги? В Вашингтоне квартира в небоскребе, площадью более 140 кв. м, с двумя ванными комнатами, охраной, лифтом, фитнес-залом, зимним и открытым бассейном обходится в $86.000. А в ходе ипотечных выплат совсем необязательно производить равные платежи: если появилась финансовая возможность, то можно и в более короткие сроки погасить кредит. В какой степени наша ипотека с ее объявленными условиями станет востребованной населением, покажет время. l

Cветлана ШИХАЛИЕВА

• кредит выдается на срок от 3 до 15 лет;
• сумма кредита - не выше $30.000 в манатном эквиваленте;
• максимальная процентная ставка в манатах - 12% годовых;
• предметом залога является квартира (купчая);
• оплата заемщиком из собственных средств в размере от 30% от стоимости покупаемой квартиры (первоначальный денежный взнос);
• погашение кредита осуществляется ежемесячно равными платежами в течение всего срока действия кредитного договора, которые включают проценты по кредиту и часть основного долга и не превышают 50% среднего ежемесячного дохода заемщика;
• при определении размера кредита в качестве дохода заемщика, а также членов его семьи могут учитываться заработная плата по основному месту работы, доход от работы по совместительству, доход в виде процентов по вкладам, доход от сдачи в аренду имеющейся недвижимости и др.;
• предоставление заемщиком документов, позволяющих оценить его кредитоспособность.

- банки (осуществляют проверку платежеспособности заемщика);
- страховые компании (обязуются страховать риски, возникающие в процессе ипотечного кредитования);
- оценочные компании (оценивают рыночную стоимость квартиры).
Уже известны имена отечественных банков, вошедших в список кредитных учреждений по выдачи ипотечных кредитов. Азербайджанский ипотечный фонд при НБА определил следующие 15 уполномоченных банков: Международный банк Азербайджана, “Азердемирйолбанк”, “Азеригазбанк”, “Atabank”, “Bank of Baku”, “Bank Standard”, “Кавказский банк развития”, “Кочбанк”, “Республика”, “UniBank”, “Капиталбанк”, “Nikoil bank”, “Техникабанк”, “Туранбанк” и “Халгбанк”. Ипотека выдается только гражданам Азербайджана.
Обнародованы семь страховых компаний и восемь оценочных организаций, получивших право на выполнение агентских функций при выдаче ипотечных кредитов. Выбор страховой компании также за каждым из нас: государственная страховая компания “Азерсыгорта”, Международная страховая компания, частные “Атасыгорта”, MBASK, Standard Insurance, совместные “Башак-Инам” (Азербайджан-Турция) и “Атешгях (АР-РФ). Оценщиками недвижимости, являющейся предметом ипотеки, стали объединение Торгово-промышленной палаты “Азерэкспертиза”, консалтинговые компании “АзИнтеллект Сервис”, “Азкон”, “ВнешЭкспертСервис”, “Билендер”, ООО “KONEKO”, совместное предприятие MAK Consultancy Baku Ltd. и REC Invest.