Ко многим терминам, усвоенным нами за годы рыночных преобразований, в последнее время добавился еще один - ипотечное кредитование. Или проще - ипотека. Все, что связано с ней, оживленно дискутируется в различных слоях и институтах азербайджанского общества, особенно с начала текущего года. И это не случайно: еще 26 декабря 2002 года, подписав Указ об утверждении Государственного бюджета на 2003 год, президент Гейдар Алиев одним из пунктов поручил Кабинету министров подготовить проект закона об ипотечном кредитовании в целях ускорения жилищного строительства. Безо всяких сомнений можно утверждать, что с принятием такого нормативно-правового акта ипотечное кредитование получит серьезный импульс развития, поднимется до значимости государственной программы.
Напомним уважаемым читателям вкратце, в чем предмет сегодняшнего разговора. Ипотечный кредит - денежная сумма, которая на длительный срок выдается банком на строго целевое приобретение заемщиком жилья (под залог этой же самой недвижимости) с правом ее владения, пользования и распоряжения. Купленная недвижимость оформляется в собственность заемщика и остается в залоге у банка до полного погашения взятого кредита. Воспользоваться же ипотекой реально только в том случае, если у вас уже есть одна треть от стоимости будущей квартиры. Недостающие две трети денежных средств ссудирует банковское учреждение. Словом, ваша семья вселяется в новую комфортабельную квартиру, не оплатив ее полной стоимости. А затем, в согласованный срок, вы обязаны погашать ссуду с процентами систематическими взносами в банк.
На сегодня в мире сложились разные направления организации ипотечного кредитования - создание государством специального ипотечного агентства, организация ипотечных банков, создание сберегательно-ипотечных институтов и, наконец, работа через универсальные банки. Существуют даже различные варианты кредитного покрытия - от 50 до 80% приобретаемой недвижимости. Разумеется, выбор того или иного направления зависит от общего развития экономики страны. Но бесспорно одно: как заключают иностранные эксперты, имеющие за плечами колоссальный опыт, низкие доходы, неразвитый рынок жилья и баснословные цены на качественные и престижные квартиры - это далеко не полный перечень проблем, решение которых могут взять на себя механизмы ипотеки. В Азербайджане же пока только приступают к широкой “обкатке” на практике весьма привлекательных возможностей нового для нас института. Мы обратились к специалистам ряда коммерческих банков с просьбой поделиться своими видениями о настоящем и будущем ипотеки в Азербайджане.
- Лучше всего провести отбор коммерческих банков, по результатам которого можно будет определить те из них, которые и занимались бы выделением ипотечного кредита, - считает начальник кредитного отдела “АТАБАНКа” Таир Халафов. - При этом правильным будет, если Национальный банк станет стимулировать деятельность коммерческих банков, выделяющих ипотечный кредит по невысоким, доступным процентным ставкам для граждан, состоящих на квартирном учете. Надо иметь ввиду, что и коммерческий банк должен обладать достаточными денежными ресурсами для поддержания ликвидности оставляемой в залог недвижимости. Ведь в случае невозврата заемщиком кредита, чего нельзя исключить, рискует банк. Учету подлежит и такой фактор, как частое изменение рыночной цены ипотеки. Мне представляется, что при долгосрочном кредитовании необходимо обязательное страхование жилья, приобретаемого по ипотечному кредиту.
Что же касается объема кредитования по ипотеке, то он, на мой взгляд, должен быть в соотношении 40 к 60-ти: то есть 40% оплачивает будущий владелец квартиры, а 60% вносит за него банк, кредитуя сроком, скажем, на 5-6 лет. Условия погашения должны выполняться строго по графику - ежемесячно. Ведь заемщик, прежде чем взять ипотеку, должен иметь стабильный доход.
А вот мнение заместителя председателя правления “АТРАБАНКа” Айдына Вагабзаде:
- Предоставление ипотечного кредита должно осуществляться, прежде всего, теми коммерческими банками, которые сами финансируют строительство жилых объектов. В этом случае выстраивается единая технологическая цепочка, когда банк, ссудируя заемщика, параллельно контролирует строительную компанию (также своего заемщика) на предмет соблюдения ею сроков возведения качественного жилья, то есть имеет возможность влиять на эффективность использования выдаваемых средств. Лично мое мнение таково, что оптимальный период кредитования - 5-7 лет, при гарантированной платежеспособности клиента и с тарифной ставкой до 10 процентов годовых.
“АТРАБАНК” уже имеет определенный опыт финансирования жилищного строительства. И, конечно же, мы заинтересованы в том, чтобы подрядная компания как можно быстрее рассчиталась с нами по полученному ею кредиту. Но для этого нужно, чтобы и квартиры лучше реализовывались. А вот этот процесс ускорит ипотека... Интересную позицию высказал и директор департамента клиентского обслуживания Bank of Baku Халид Ахадов: - Уже сейчас определенная категория наших сограждан, занятых в нефтяном, энергетическом и других отраслях и имеющих стабильную выше среднего уровня зарплату, вполне могла бы, используя ипотечный кредит, улучшить свои жилищные условия. Немаловажно это и для молодоженов, зачастую не имеющих своего угла. Но для начала, по моему убеждению, принципиально важно, чтобы в выбранном покупателями жилья банке за 3-4 года до фактического приобретения квартиры открывался целевой депозит, куда аккумулировалась бы часть их заработка в виде систематических отчислений. И уже с учетом накопления 30-40 процентов от стоимости квартиры этот же банк мог бы кредитовать под имущественный залог средства на покупку всей квартиры. Знаете, для любого банка очень важно, чтобы, обратившись за кредитом и, в частности, за ипотечным, заемщик уже имел бы имидж человека, умеющего откладывать сбережения. В этом случае можно быть уверенным, что клиент также аккуратно и регулярно, со всей ответственностью будет погашать взятый у банка кредит. Так что прежде чем обращаться за ипотекой, потенциальный заемщик должен побеспокоиться об открытии в банке депозитного счета и приучить себя систематически пополнять его частью своей зарплаты или дохода. Вот такие предложения по практическому использованию ипотеки высказали наши собеседники. Каждое из них наверняка имеет все основания на существование и практическое применение. Тем более что уже в марте сего года руководство Национального банка объявило о завершении подготовки проекта концепции развития ипотечного кредитования. Документ рассчитан на реализацию в три этапа в течение предстоящего пятилетия. На первом этапе предполагается активное участие государства в развитии ипотечного кредитования. Это участие может обеспечиваться НБА и специально созданным агентством со значительной долей государства. Как известно, в начале месяца директор департамента рыночных операций НБА Шахмар Мовсумов озвучил ряд положений подготовленного проекта, которые, кстати, во многом сходятся с теми, что были высказаны выше нашими экспертами.
Правда, при этом пока остаются открытыми вопросы, под какой процент и на какие сроки будут выдаваться кредиты очередникам и вообще всем желающим, вовлекутся ли в этот процесс все действующие на сегодня в стране 45 коммерческих банков или же ипотечное кредитование поручат отобранной из них группе. Видимо, все прояснится, когда разработанный проект в окончательной редакции примет силу закона. Ждать, во всяком случае, осталось недолго...
В завершение же хочется отметить еще один важный эффект, связанный с ипотечным кредитованием. В абсолютном большинстве стран, где внедрялась и развивалась ипотека, она в определенной мере влияла на снижение явно завышенных цен на недвижимость. Ведь необоснованно высокая стоимость заложенной недвижимости приводит к образованию неликвида, а значит, появляются дополнительные проблемы для банков-кредиторов. Так что новые правила покупки жилья должны создать заметные выгоды для всех участников процесса.